Όργιο μαύρου χρήματος διαπιστώνεται στις αγοραπωλησίες ακινήτων, τόσο με υποτιμολογήσεις και τη χρήση μετρητών όσο και με υπερτιμολογήσεις, με πωλήσεις πάνω από τις αντικειμενικές αξίες.
Κοινή συνισταμένη και των δύο πρακτικών είναι η δικαιολόγηση μαύρου χρήματος, το οποίο περνάει μέσα από την «κολυμβήθρα» των συναλλαγών επί των ακινήτων και ξεπλένεται με συνοπτικές διαδικασίες και με κόστος σχεδόν 3,1%.
Η νομοθεσία προβλέπει πως, ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται επί των αντικειμενικών αξιών του ακινήτου, εφόσον αυτό βρίσκεται σε ζώνη εντός του αντικειμενικού συστήματος, αλλά αν η ΑΑΔΕ, μέσα από ελέγχους που διενεργεί, διαπιστώσει πως το πραγματικό τίμημα που καταβλήθηκε ήταν υψηλότερο από την αντικειμενική αξία που δηλώθηκε στο συμβόλαιο, ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται στο υψηλότερο τίμημα.
Οι έλεγχοι που διενεργούνται είναι στους τραπεζικούς λογαριασμούς των συναλλασσόμενων, με στόχο να βρεθεί εάν κοντά στην ημερομηνία της συναλλαγής, εκτός από το αναγραφόμενο τίμημα στο συμβόλαιο, το οποίο δεν μπορεί να είναι μικρότερο της αντικειμενικής αξίας, μεταφέρθηκαν στον λογαριασμό του πωλητή και άλλα ποσά.
Τα μετρητά επανήλθαν στις μεταβιβάσεις
Το αναγραφόμενο τίμημα στο συμβόλαιο, το οποίο είναι τουλάχιστον η αντικειμενική αξία, εξοφλείται υποχρεωτικά μέσω τραπεζικών λογαριασμών, προβλέπει η νομοθεσία, αλλά αυτό δεν ισχύει στην πράξη, ειδικά τα τελευταία χρόνια που οι αγοραίες τιμές, έχουν εκτοξευτεί σε επίπεδα που αγγίζουν το 70% πάνω από τις αντικειμενικές αξίες.
Η τελευταία αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών έγινε στις αρχές του 2021, και προσαρμόστηκαν στις τιμές αγοράς που κατέγραψαν οι ιδιώτες εκτιμητές στα τέλη του 2020. Οι αντικειμενικές αξίες ανακοινώθηκαν τον Ιούνιο του 2021 και ίσχυσαν από την 1η Ιανουαρίου 2022.
Κατά την ίδια περίοδο, από το τέλος του 2020 έως και τον Ιούνιο του 2026, ο δείκτης των εμπορικών τιμών των κατοικιών έχει αυξηθεί κατά 69% καθώς από τις 67,6 μονάδες βρέθηκε στις 114,2 μονάδες, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος.
Η τεράστια αυτή διαφορά επανέφερε τα μετρητά στις αγοραπωλησίες. Σήμερα, ένα ακίνητο το οποίο έχει αντικειμενική αξία 300.000 ευρώ, αλλά η αγοραία τιμή του είναι 500.000 ευρώ, στο συμβόλαιο μπορεί να δηλωθεί η τιμή των 300.000 ευρώ.
Το ποσό αυτό θα πληρωθεί μέσω τραπεζικών λογαριασμών ή με επιταγή και το υπόλοιπο (200.000 ευρώ) θα καταβληθεί με μετρητά, συναλλαγή η οποία δεν ανιχνεύεται από την εφορία. Με τον τρόπο αυτό, ο πωλητής εισπράττει το δηλωμένο τίμημα των 300.000 ευρώ και επιπλέον «μαύρα» 200.000 ευρώ τα οποία είναι αδήλωτα και τα «ξεφορτώθηκε» ο αγοραστής.
Ο αγοραστής, έχει αποκτήσει ένα ακίνητο δαπανώντας ένα ποσό 300.000 ευρώ το οποίο το δικαιολογεί (μέσω δανείου ή μέσω εισοδημάτων), ενώ έχει δώσει «κάτω από το τραπέζι» 200.000 ευρώ τα οποία δεν μπορούσε να τα δικαιολογήσει.
Πωλήσεις πάνω από τις αντικειμενικές
Έχει όμως την ευχέρεια να δικαιολογήσει ολόκληρο το ποσό που δαπάνησε για την αγορά του ακινήτου ή και περισσότερο ακόμη. Μετά την αγορά βγάζει προς πώληση το ακίνητο με ζητούμενη τιμή το ποσό των 500.000 ευρώ ή και υψηλότερη.
Αφού βρει αγοραστή ( ο οποίος μπορεί να είναι κάποιος δικός του), στο συμβόλαιο αναγράφεται η τιμή αγοράς δηλαδή, 500.000 ή 600.000 ευρώ και το ποσό θα εισπράξει θα είναι καθόλα νόμιμο και «καθαρό».
Οι διαδοχικές μεταβιβάσεις ακινήτων διευκολύνονται από το γεγονός ότι ο φόρος μεταβίβασης είναι 3% συν δημοτικός φόρος 3% επί του φόρου και συνολικά η επιβάρυνση είναι 3,09%, ποσοστό χαμηλό (ακόμα και αν καταβληθεί δύο φορές), όταν πρόκειται για νομιμοποίηση αδήλωτων χρημάτων.
Στο πλαίσιο αυτό, όταν διαπιστώνεται ότι στα συμβόλαια αναγράφονται τιμές μεταβίβασης, πολύ υψηλότερες από τις αντικειμενικές, αμέσως χτυπάει «καμπανάκι» τόσο στην ΑΑΔΕ όσο και στην Αρχή Καταπολέμησης της Νομιμοποίησης Εσόδων από Εγκληματικές Δραστηριότητες.
Αν και είναι δύσκολο να στοιχειοθετήσουν παράβαση κατά τη συναλλαγή των ακινήτων, θέτουν στο μικροσκόπιο τον αγοραστή και τον πωλητή, ελέγχοντας τις κινήσεις των τραπεζικών τους λογαριασμών, όχι μόνο για τη συγκεκριμένη συναλλαγή, αλλά γενικότερα τους περνούν από κόσκινο.
