Μεγάλες απώλειες καταγράφουν οι ευρωπαϊκές κεφαλαιαγορές στον τομέα των ακινήτων, καθώς από τα τέλη του 2020 έχουν χαθεί εισηγμένες εταιρείες συνολικής αξίας άνω των 81 δισεκατομμυρίων ευρώ (94 δις δολαρίων).
Σύμφωνα με τα στοιχεία της European Public Real Estate Association (EPRA), συνολικά 61 ιδιοκτήτες ακινήτων έχουν εγκαταλείψει το χρηματιστήριο τα τελευταία χρόνια, είτε μέσω συγχωνεύσεων είτε μέσω εξαγορών και διαγραφών. Η τάση είναι εντονότερη στο Ηνωμένο Βασίλειο, όπου 49 εταιρείες αποχώρησαν από το 2017 μέχρι σήμερα.
Η βασική αιτία εντοπίζεται στο γεγονός ότι οι μετοχές του κλάδου διαπραγματεύονται συστηματικά κάτω από την πραγματική αξία των χαρτοφυλακίων τους (Net Asset Value) ήδη από την περίοδο της χρηματοπιστωτικής κρίσης. Η κατάσταση επιδεινώθηκε δραματικά με την αύξηση του κόστους δανεισμού λόγω του πληθωριστικού σοκ του 2022, καθιστώντας ακόμα και τους μεγαλύτερους ομίλους ευάλωτους σε επιθετικές εξαγορές.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η κυοφορούμενη συμφωνία για την εξαγορά της Segro Plc (της μεγαλύτερης βρετανικής εταιρείας επενδύσεων σε ακίνητα) από τον αμερικανικό κολοσσό Prologis Inc., έναντι 14 δισεκατομμυρίων λιρών (18,9 δις δολαρίων).
Η αμερικανική απόβαση και οι επικρίσεις για τις διοικήσεις
Η αδυναμία των ευρωπαϊκών ομίλων δημιουργεί παράλληλα ευκαιρίες για τους Αμερικανούς επενδυτές, οι οποίοι διαθέτουν σημαντική κλίμακα και χαμηλότερο κόστος κεφαλαίου. Ο Σούμιτ Ρόι, διευθύνων σύμβουλος της Realty Income Corp., υπογράμμισε στο περιθώριο του ετήσιου συνέδριου της EPRA ότι το πλεονέκτημα κεφαλαίου επιτρέπει στις αμερικανικές εταιρείες να δρουν ως «πάροχοι λύσεων» στην ενοποίηση της αγοράς.
Από την πλευρά των επενδυτών, ασκείται έντονη κριτική στις διοικήσεις των ευρωπαϊκών εταιρειών. Ο Μάθιου Νόρις, επικεφαλής επενδύσεων στην Gravis, σημειώνει ότι τα στελέχη οφείλουν να αναλάβουν την πρωτοβουλία των κινήσεων και να διαμορφώσουν τα ίδια τη στρατηγική τους, αντί να περιμένουν παθητικά να μετατραπούν σε «θήραμα» εξαγορών ή στόχο ακτιβιστών μετόχων.
Το «σμήνος των μαύρων κύκνων» και η στροφή στην ιδιωτική πίστη
Στο συνέδριο της EPRA στο ξενοδοχείο Principe de Savoia στο Μιλάνο, η ατμόσφαιρα περιγράφηκε ως ιδιαίτερα βαριά. Όπως ανέφερε ο Ρόχιερ Κουάιρινς (Cohen & Steers), η ελπίδα για ανάκαμψη έχει πλέον εξανεμιστεί, καθώς ο κλάδος βρίσκεται αντιμέτωπος με μια παρατεταμένη στασιμότητα.
Η αβεβαιότητα τροφοδοτείται από ένα σύνολο παραγόντων:
-
Τη συνεχιζόμενη γεωπολιτική κρίση στη Μέση Ανατολή.
-
Τις επικείμενες προεδρικές εκλογές στη Γαλλία.
-
Την επιβράδυνση των ισχυρών ευρωπαϊκών οικονομιών.
-
Την άνοδο των τιμών του πετρελαίου κοντά στα 100 δολάρια.
Η Μπρόνγουεν Μάντοξ, διευθύντρια του Chatham House, συμπύκνωσε την κατάσταση τονίζοντας ότι οι αστάθμητοι παράγοντες («μαύροι κύκνοι») πλέον δεν εμφανίζονται μεμονωμένα, αλλά εκδηλώνονται σε ολόκληρα σμήνη ταυτόχρονα.
Παράλληλα, η μεγάλη εισροή κεφαλαίων στην ιδιωτική πίστη (private credit) προσφέρει στους επενδυτές εναλλακτικές αποδόσεις σε υποδομές και σταθερό εισόδημα, γλιτώνοντάς τους από τη μεταβλητότητα των χρηματιστηριακών ταμπλό.
Η χαραμάδα ελπίδας: Data Centers και νέες δημόσιες εγγραφές
Παρά το αρνητικό κλίμα, ορισμένοι παίκτες επιχειρούν να κινηθούν κόντρα στο ρεύμα. Η Blackstone Inc., ο μεγαλύτερος ιδιοκτήτης ακινήτων παγκοσμίως, εξετάζει την εισαγωγή στο χρηματιστήριο για δύο χαρτοφυλάκιά της, την Hotel Investment Partners και την Indurent.
Παράλληλα, καταλύτη για νέες δημόσιες εγγραφές (IPOs) αποτελούν τα data centers, τα οποία αναδεικνύονται στην πιο δημοφιλή κατηγορία ακινήτων λόγω της ραγδαίας ανάπτυξης της τεχνολογίας. Ο Tom Walker από τη Schroders Plc εκτιμά ότι αναμένονται τεσσερις έως πέντε δημόσιες εγγραφές στον τομέα αυτόν εντός του έτους, αν και το μεγαλύτερο μέρος της δραστηριότητας θα επικεντρωθεί στις ΗΠΑ και την Ασία.