Σε καθεστώς άμεσης εφαρμογής βρίσκεται το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό (ΕΧΠ-Τ), το οποίο δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως την Παρασκευή 7 Αυγούστου (ΦΕΚ Δ' 658/7-8-2026) κατόπιν Κοινής Υπουργικής Απόφασης του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Σταύρου Παπασταύρου, και της Υπουργού Τουρισμού, Όλγας Κεφαλογιάννη.
Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας παρουσιάζει μέσω αναλυτικού οδηγού τις βασικές τομές που επιφέρει το θεσμικό αυτό κείμενο.
Το ΕΧΠ-Τ συνιστά ένα εθνικό στρατηγικό σχέδιο που καθορίζει για πρώτη φορά με ενιαίους και διαφανείς κανόνες τους όρους χωρικής ανάπτυξης του τουρισμού, με γνώμονα την οικονομική, περιβαλλοντική και κοινωνική βιωσιμότητα. Παράλληλα, θέτει κατευθύνσεις για τα υποκείμενα επίπεδα σχεδιασμού, όπως τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, προκειμένου η τουριστική πολιτική να ενσωματωθεί ομαλά χωρίς να συγκρούεται με άλλες χρήσεις γης.
Το νέο πλαίσιο θέτει σαφείς κανόνες για τις τουριστικές επενδύσεις, προστατεύοντας παράλληλα το φυσικό περιβάλλον, τις τοπικές κοινωνίες και τον ιδιαίτερο χαρακτήρα κάθε περιοχής.
Το νέο πλαίσιο έρχεται να καλύψει ένα χρόνιο θεσμικό κενό, καθώς η χωρική οργάνωση βασιζόταν μέχρι σήμερα κυρίως στα Περιφερειακά Χωροταξικά Σχέδια, σε μια περίοδο αυξημένων πιέσεων στους δημοφιλείς προορισμούς και προκλήσεων από την κλιματική αλλαγή.
Βασική επιδίωξη αποτελεί η βελτίωση της τουριστικής εμπειρίας, η διεύρυνση της τουριστικής περιόδου, η ανάδειξη θεματικών μορφών τουρισμού πέρα από το μοντέλο «ήλιος και θάλασσα» και η μείωση των ενδοπεριφερειακών ανισοτήτων μέσω σύγχρονων υποδομών και πράσινης μετάβασης.
Η νέα κατηγοριοποίηση της επικράτειας και τα αυστηρότερα όρια αρτιότητας
Η κατηγοριοποίηση του εθνικού χώρου βασίζεται στην ένταση της τουριστικής δραστηριότητας, υπολογίζοντας την αναλογία των τουριστικών κλινών ως προς την έκταση και τον μόνιμο πληθυσμό κάθε Δημοτικής Ενότητας. Ο χάρτης της χώρας χωρίζεται σε πέντε βασικές ζώνες:
-
Κατηγορία Α (Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης): Δίνεται προτεραιότητα στον εκσυγχρονισμό υφιστάμενων μονάδων. Για την ανέγερση νέων εκτός σχεδίου ξενοδοχείων η ελάχιστη αρτιότητα αυξάνεται στα 16 στρέμματα (από 8 έως 4 στρέμματα κατά παρέκκλιση). Στα νησιά της κατηγορίας αυτής επιτρέπονται νέες μονάδες έως 100 κλινών για τα πρώτα 16 στρέμματα, ενώ για το επιπλέον τμήμα ισχύει όριο 6 κλινών ανά στρέμμα έως τη μέγιστη χωρητικότητα της Κατηγορίας Β.
-
Κατηγορία Β (Αναπτυγμένες περιοχές): Δίνεται έμφαση στην ποιοτική αναβάθμιση. Το ελάχιστο όριο αρτιότητας εκτός σχεδίου ορίζεται στα 12 στρέμματα, ενώ στα νησιά της ζώνης αυτής το ανώτατο όριο ορίζεται στις 350 κλίνες.
-
Κατηγορίες Γ (Αναπτυσσόμενες) & Δ (Πρώιμης Ανάπτυξης): Προβλέπεται σταδιακή ενίσχυση και ήπια τουριστική ανάπτυξη, με την απαιτούμενη αρτιότητα εκτός σχεδίου να διαμορφώνεται στα 8 στρέμματα.
-
Κατηγορία Ε (Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης): Αφορά ειδικές μορφές τουρισμού (ορεινό, ιαματικό, καταδυτικό κ.ά.). Το όριο αρτιότητας διατηρείται στα 8 στρέμματα με δυνατότητα παρέκκλισης στα 4 στρέμματα, υπό την αυστηρή προϋπόθεση ότι η επένδυση πληροί προηγμένες πολεοδομικές, περιβαλλοντικές και ενεργειακές προδιαγραφές.
Στις περιοχές Α, Β και Γ ενθαρρύνεται η δημιουργία μονάδων υψηλών προδιαγραφών (3, 4 και 5 αστέρων).
Παράλληλα, τα νησιά (πλην Κρήτης και Εύβοιας) ομαδοποιούνται βάσει έκτασης. Η Ομάδα Ι περιλαμβάνει τα μεγάλα νησιά (άνω των 250 τ.χλμ.) με δυνατότητες ευρύτερης ανάπτυξης. Στις Ομάδες ΙΙ και ΙΙΙ (μικρότερα νησιά) επιβάλλονται αυστηρότεροι περιορισμοί δόμησης και ανώτατη δυναμικότητα έως 100 κλίνες. Σε περίπτωση επικαλύψεων μεταξύ διαφορετικών διατάξεων, κατισχύουν πάντα οι πιο προστατευτικές για το περιβάλλον ρυθμίσεις.
Κανόνες για παράκτια ζώνη, προστατευόμενες περιοχές και βραχυχρόνιες μισθώσεις
Για την προστασία του παράκτιου περιβάλλοντος θεσπίζεται πλήρης απαγόρευση νέων κατασκευών και διαμορφώσεων σε ζώνη 0 έως 25 μέτρων από την ακτογραμμή. Από τον κανόνα αυτόν εξαιρούνται αποκλειστικά έργα προσβασιμότητας για άτομα με αναπηρία, πρόσβαση ασθενοφόρων και παρεμβάσεις που προβλέπονται ρητά από τη νομοθεσία περί αιγιαλού.
Στις περιοχές του Εθνικού Συστήματος Προστατευόμενων Περιοχών (Natura κ.ά.) εισάγονται αυστηρότεροι όροι δόμησης, αυξημένες απαιτήσεις περιβαλλοντικής αξιολόγησης και υποχρεωτική τεκμηρίωση της φέρουσας ικανότητας, με στόχο τη διατήρηση της βιοποικιλότητας.
Στον τομέα των βραχυχρόνων μισθώσεων, το ΕΧΠ-Τ θέτει το πλαίσιο για τη λήψη μέτρων οργάνωσης και ελέγχου από την Πολιτεία, τα οποία περιλαμβάνουν:
-
Θέσπιση προϋποθέσεων διάθεσης ακινήτων σε σχέση με τη χρήση τους ως κύρια κατοικία.
-
Τέση χρονικών περιορισμών στη δραστηριότητα ανά έτος.
-
Καθορισμό γεωγραφικών ζωνών απαγόρευσης ή περιορισμού.
-
Περιορισμούς στη δημιουργία νέας προσφοράς καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, ειδικά σε πιεσμένες περιοχές ή σε νεόδμητα κτίρια.
Στη ζώνη από 0 έως 25 μέτρα από την ακτογραμμή απαγορεύονται πλήρως νέες κατασκευές, διασφαλίζοντας τον ελεύθερο και φυσικό χαρακτήρα των παραλιών.
Όσον αφορά τη συνύπαρξη με άλλες παραγωγικές δραστηριότητες (βιομηχανία, εξορύξεις, υδατοκαλλιέργειες), το πλαίσιο θέτει ξεκάθαρους οριοθετικούς κανόνες. Ειδικά για τα αιολικά πάρκα, η εγκατάστασή τους στις Περιοχές Α και Β, καθώς και στα νησιά της Ομάδας ΙΙ, επιτρέπεται πλέον αποκλειστικά για κάλυψη αναγκών αυτοκατανάλωσης.
Μεταβατικές διατάξεις και οι αλλαγές σε σχέση με τη διαβούλευση
Για τις επενδύσεις και τις αδειοδοτήσεις που βρίσκονταν σε εξέλιξη κατά τη δημοσίευση του ΦΕΚ (εγκρίσεις ΟΥΤΔ, ΕΠΣ, οικοδομικές άδειες, ΑΕΠΟ, υπαγωγές σε αναπτυξιακούς νόμους), προβλέπεται μεταβατική προστασία. Οι νέες ρυθμίσεις δεν καταλαμβάνουν αιτήσεις για τις οποίες είχε ήδη υποβληθεί πλήρης φάκελος ή είχε εκδοθεί η σχετική διοικητική πράξη.
Σε σύγκριση με το αρχικό κείμενο που τέθηκε σε διαβούλευση τον Ιούλιο του 2024, το θεσμοθετημένο ΕΧΠ-Τ ενσωματώνει τα ευρήματα της Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ) και της Μελέτης Δέουσας Εκτίμησης.
Οι κυριότερες τροποποιήσεις αφορούν την αυστηροποίηση της προστασίας των νησιών και των περιοχών Natura, την ένταξη των νεοκλασικών κτιρίων στις ευνοϊκές τουριστικές ρυθμίσεις, τον περιορισμό της διάσπαρτης εκτός σχεδίου δόμησης, καθώς και την πρόβλεψη εξειδικευμένου μηχανισμού παρακολούθησης της εφαρμογής του πλαισίου.