Την υιοθέτηση και επιτάχυνση εφαρμογής μέτρων για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος προτείνει η Τράπεζα της Ελλάδος. δίνοντας έμφαση στην παροχή κινήτρων για την αύξηση του διαθέσιμου κτιριακού αποθέματος.
Στην κατεύθυνση αυτή συνιστά την ανάπτυξη νέων και την αναβάθμιση υφιστάμενων υποβαθμισμένων οικιστικών ακινήτων, καθώς και παροχή κινήτρων για την επιστροφή στην αγορά των οικιστικών ακινήτων που έχουν αποσυρθεί.
Συγχρόνως, η ΤτΕ στην έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας επισημαίνει τους λόγους στους οποίους οφείλεται το οξυμένο στεγαστικό ζήτημα, το οποίο έχει εκτινάξει στα ύψη τις τιμές των κατοικιών και τα ενοίκια.
Ειδικότερα η κεντρική τράπεζα επισημαίνει ότι η συνεχιζόμενη αύξηση των τιμών των οικιστικών ακινήτων στην Ελλάδα αποδίδεται κυρίως στη διατήρηση συνθηκών υπερβάλλουσας ζήτησης έναντι της διαθέσιμης προσφοράς.
Από την πλευρά της ζήτησης, καταγράφεται ισχυρό ενδιαφέρον τόσο από το εξωτερικό όσο και από το εσωτερικό. Η ισχυρή ζήτηση από το εξωτερικό αποτυπώνεται στην εξέλιξη των ξένων άμεσων επενδύσεων σε ακίνητα, οι οποίες κατά την περίοδο ανόδου των τιμών (2018–2025) διαμορφώθηκαν κατά μέσο όρο σε 1,6 δισ. ευρώ ετησίως, έναντι περίπου 170 εκατ. ευρώ ετησίως κατά την περίοδο υποχώρησης των τιμών (2008–2017).
Ωστόσο, το 2025 οι ροές ξένων άμεσων επενδύσεων σε ακίνητα μειώθηκαν κατά 25% σε ετήσια βάση, εξέλιξη που αποδίδεται εν μέρει στις πρόσφατες τροποποιήσεις του καθεστώτος της Golden Visa, ενώ ακόμα δεν έχει αποτυπωθεί ακόμη η επίπτωση των πρόσφατων γεωπολιτικών εξελίξεων στη ζήτηση.
Παράλληλα, τονίζει η ΤτΕ, η εγχώρια ζήτηση ενισχύεται από διαρθρωτικούς παράγοντες, όπως η αύξηση του βαθμού αστικοποίησης και η άνοδος του αριθμού των νοικοκυριών, παρά τη συνολική μείωση του πληθυσμού, εξέλιξη που συνδέεται, μεταξύ άλλων, με την αύξηση των μονοπρόσωπων και μονογονεϊκών νοικοκυριών.
Από την πλευρά της προσφοράς, η περιορισμένη διαθεσιμότητα κατοικιών αντανακλά τόσο την απόσυρση μέρους του υφιστάμενου αποθέματος κατοικιών από την αγορά όσο και τον διαχρονικά υποτονικό ρυθμό αναπλήρωσής του.
Τα κενά ακίνητα
Ο αυξημένος αριθμός κενών ακινήτων αποδίδεται, μεταξύ άλλων, στην καθυστέρηση της διευθέτησης του ιδιωτικού χρέους και στη δέσμευση ακινήτων ως εξασφαλίσεων μη εξυπηρετούμενων δανείων τα οποία τελούν υπό διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης, από τις τράπεζες και τους servicers.
Τα ακίνητα αυτά παραμένουν εκτός της αγοράς, καθώς η αβεβαιότητα ως προς την έκβαση των σχετικών διαδικασιών περιορίζει σημαντικά τα κίνητρα των υφιστάμενων ιδιοκτητών για επενδύσεις συντήρησης ή αναβάθμισής τους. Ακόμη, σχετικά αρνητικά επιδρούν στο στεγαστικό πρόβλημα:
- Ο σημαντικός είναι και ο αριθμός των ακινήτων που διατίθενται στην αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης (αριθμός καταλυμάτων με οριστική εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης, ο αριθμός των οποίων το 2024 είχε ανέλθει σε 207.572.
- Η πολυιδιοκτησία που δυσχεραίνει τη λήψη αποφάσεων για τη διαχείριση και αξιοποίηση των ακινήτων, ενώ το αυξημένο κόστος ανακαίνισης λειτουργεί αποτρεπτικά για την πραγματοποίηση δαπανών που θα οδηγήσουν στη διατήρηση και επανένταξη οικιστικών ακινήτων στην αγορά.
- Ο ρυθμός αναπλήρωσης του αποθέματος οικιστικών ακινήτων έχει παραμείνει υποτονικός, καθώς η ακαθάριστη προστιθέμενη αξία του κατασκευαστικού τομέα διατηρείται επί σειρά ετών σε επίπεδο κοντά στο 2% του ΑΕΠ, σημαντικά χαμηλότερα από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο που είναι στο 5%.
- Η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα επιβραδύνθηκε το 2025 σε σύγκριση με το 2024 (μείωση κατά 2,4% του αριθμού των οικοδομικών αδειών που εκδόθηκαν, κατά 9,4% σε όρους επιφάνειας και κατά 2,4% σε όρους όγκου). Το γεγονός αποδίδεται εν μέρει στην αβεβαιότητα που προκάλεσε στην αγορά η προσφυγή στο Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ) σχετικά με το σύστημα κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ). Η αναμόρφωση του συστήματος κινήτρων του ΝΟΚ στην κατεύθυνση που προσδιόρισε η απόφαση του ΣτΕ συνέβαλε στην ανάκαμψη της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας το δεύτερο εξάμηνο του 2025.
Οι προοπτικές και οι κίνδυνοι
Οι παραπάνω εξελίξεις στις τιμές των οικιστικών ακινήτων υποδηλώνουν την απαρχή συσσώρευσης κυκλικών συστημικών κινδύνων και, παρότι δεν προκαλούν ακόμη ανησυχία για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα, επιβάλλουν στενή παρακολούθηση των πιστοδοτικών κριτηρίων, ιδιαίτερα καθώς ανακάμπτουν οι χορηγήσεις στεγαστικών δανείων.
Η αύξηση των τιμών των κατοικιών και των ενοικίων τους, σε συνδυασμό με τη φορολογική επιβάρυνση των ακινήτων και το αυξημένο λειτουργικό κόστος τους, συνέβαλαν τα τελευταία έτη στην όξυνση του στεγαστικού ζητήματος και στην Ελλάδα, όπως συμβαίνει σε πολλές χώρες της ΕΕ, και στην επιδείνωση του Δείκτη Ικανότητας Στεγαστικής Χρηματοδότησης (ΔΙΣΧ), οι τιμές του οποίου καταδεικνύουν οριακή ή χαμηλή προσιτότητα κατοικίας για το έτος 2024.