Η ελληνική κτηματαγορά κινείται πλέον σε δύο εντελώς διαφορετικούς, σχεδόν παράλληλους κόσμους. Από τη μία πλευρά, το αστικό κέντρο της Αθήνας βιώνει μια άνευ προηγουμένου στεγαστική υπερθέρμανση με τα πραγματικά ενοίκια να έχουν εκτοξευθεί, και από την άλλη, στο σύνολο της χώρας τα ενοίκια παραμένουν καθηλωμένα σε αρνητικό έδαφος.
Στοιχεία του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου (ΔΝΤ) που παρουσιάζονται σε έρευνα για τη στεγαστική κρίση στην Ευρώπη και καλύπτουν την περίοδο 2013-2025, σκιαγραφούν για την Ελλάδα μια βαθιά γεωγραφική ανισορροπία, η οποία εξηγείται από τις εντελώς διαφορετικές αφετηρίες και ταχύτητες της πρωτεύουσας σε σχέση με την υπόλοιπη χώρα.
Στην Ελλάδα, το 2013, ύστερα από τα πρώτα χρόνια βαθιάς ύφεσης της μεγάλης οικονομικής κρίσης, τα είχαν ήδη ακολουθήσει πτωτική πορεία. Έκτοτε, η περιφέρεια (με εξαίρεση συγκεκριμένους δημοφιλείς νησιωτικούς προορισμούς) δεν κατάφερε να ανακάμψει ουσιαστικά, με αποτέλεσμα τα ενοίκια να παραμένουν σταθερά χαμηλότερα από την προ κρίσης περίοδο. Αυτό αποτυπώνεται στον εθνικό μέσο όρο της χώρας, ο οποίος για την εξεταζόμενη περίοδο καταγράφει πτώση της τάξης του -20% σε πραγματικούς όρους (με προσαρμογή στον πληθωρισμό).
Στον αντίποδα, η Αθήνα αποσυνδέθηκε πλήρως από την εθνική τάση. Μεταξύ 2013 και 2025, τα ενοίκια στην ελληνική πρωτεύουσα κατέγραψαν ραγδαία πραγματική αύξηση της τάξης του 65%. Η επίδοση αυτή κατατάσσει την Αθήνα στην τέταρτη υψηλότερη θέση πανευρωπαϊκά σε ρυθμό ανατίμησης των ενοικίων, αναδεικνύοντας ένα στεγαστικό πρόβλημα που εντοπίζεται με ακραία ένταση σχεδόν αποκλειστικά στον αστικό ιστό.
Αύξηση πραγματικών τιμών ενοικίων σε επιλεγμένες χώρες και πόλεις
(Ποσοστά %, 2013 έως 2025)
Τουριστική έκρηξη και βραχυχρόνιες μισθώσεις
Η ιλιγγιώδης αυτή άνοδος των ενοικίων στο λεκανοπέδιο συνδέεται ευθέως με το γεγονός ότι η Αθήνα κατέγραψε, μέσα στην ίδια περίοδο, τεράστιες τουριστικές εισροές και επιθετική ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Η οικονομία του διαμοιρασμού αφαίρεσε μαζικά διαθέσιμο οικιστικό απόθεμα από τις μακροχρόνιες συμβάσεις, προκειμένου να εξυπηρετήσει τους επισκέπτες.
Σε επίπεδο χώρας, οι συνολικές διανυκτερεύσεις σε καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης καταγράφουν το 2025 αύξηση που ξεπερνά το 110% σε σχέση με τα προ πανδημίας επίπεδα του 2019. Ειδικά για την πόλη της Αθήνας, ο αριθμός των διανυκτερεύσεων έχει σχεδόν διπλασιαστεί, σημειώνοντας άνοδο της τάξης του 95%.
Οι αφίξεις ξένων επισκεπτών στην Αθήνα αυξήθηκαν με εξαιρετικό δυναμισμό μεταξύ 2013 και 2025. Είναι χαρακτηριστικό ότι οι ξένοι τουρίστες που επισκέφθηκαν την πόλη και διέμειναν στα ξενοδοχεία της πρωτεύουσας υπολογίστηκαν περίπου σε 1,55 εκατομμύριο. Το 2025, η Αθήνα κατέγραψε ιστορικό ρεκόρ, έχοντας πλέον μετατραπεί σε κορυφαίο διεθνή προορισμό. Ο καθαρός αριθμός των ξένων επισκεπτών ξεπέρασε τα 8,72 εκατομμύρια.
Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις (STRs) μέσω πλατφορμών αποτελούν πλέον κεντρικό παράγοντα επιδείνωσης της στεγαστικής κρίσης στην Ευρώπη. Σύμφωνα με το ΔΝΤ, η ραγδαία εξάπλωσή τους αφαιρεί ολόκληρα ακίνητα από τη δεξαμενή της μακροχρόνιας μίσθωσης, ασκώντας ασφυκτική πίεση στις τοπικές αγορές και εκτοξεύοντας τα ενοίκια, όπως αποδεικνύουν μελέτες σε πόλεις όπως η Βαρκελώνη, η Μαδρίτη και το Βερολίνο.
Η δραστηριότητα των STRs κατέγραψε εκρηκτική άνοδο μετά την πανδημία, φτάνοντας τα 951 εκατομμύρια διανυκτερεύσεις στην ΕΕ το 2025, μέγεθος αυξημένο κατά 70% σε σχέση με το 2019. Το βασικό δομικό χαρακτηριστικό αυτής της αγοράς είναι η ακραία γεωγραφική της συγκέντρωση. Το 78,8% των διανυκτερεύσεων πραγματοποιείται σε μεγάλες αστικές περιοχές και το 65,1% σε παράκτιους προορισμούς.
Τα δεδομένα αποδεικνύουν μια σαφή συσχέτιση: όσο υψηλότερη είναι η συγκέντρωση βραχυχρόνιων μισθώσεων σε μια περιοχή, τόσο περισσότερο μειώνεται η οικονομική προσιτότητα των ενοικίων για τους μόνιμους κατοίκους, καθώς τα STRs ανταγωνίζονται ευθέως τη στεγαστική ανάγκη καταναλώνοντας το περιορισμένο διαθέσιμο οικιστικό απόθεμα.
