Μία στις τρεις κατοικίες στην Ελλάδα είναι κενή αλλά για χιλιάδες νοικοκυριά η εξασφάλιση στέγης μετατρέπεται σε οικονομικό εφιάλτη. Η αγορά ακινήτων αποκαλύπτει μια κραυγαλέα στρέβλωση, σύμφωνα με την ανάλυση του ΙΟΒΕ: το πρόβλημα δεν είναι η έλλειψη κατοικιών, αλλά το γεγονός ότι η προσφορά δεν συναντά τη ζήτηση εκεί όπου υπάρχει πραγματική ανάγκη και σε τιμές που μπορούν να αντέξουν τα νοικοκυριά.
Κατοικίες μένουν αναξιοποίητες στην περιφέρεια, ενώ στα μεγάλα αστικά κέντρα τα ενοίκια εκτοξεύονται και η στέγη...καταβροχθίζει ολοένα μεγαλύτερο μέρος του εισοδήματος. Το αποτέλεσμα, όπως αναλύεται σε έκθεση του ΙΟΒΕ, είναι ένα εκρηκτικό παράδοξο: ένα τεράστιο απόθεμα κλειστών κατοικιών συνυπάρχει με μια βαθιά στεγαστική κρίση, την ώρα που η Ελλάδα καταγράφει την υψηλότερη επιβάρυνση για στέγαση σε ολόκληρη την Ευρωπαϊκή Ένωση.
Το αδρανές απόθεμα βρίσκεται, δηλαδή, συχνά εκεί όπου η ανάγκη είναι μικρότερη. Πρόκειται κυρίως για εξοχικές και δευτερεύουσες κατοικίες στην περιφέρεια, ενώ στην Αττική, όπου η ζήτηση είναι εντονότερη, το ποσοστό κενών κατοικιών είναι το χαμηλότερο στη χώρα.
Σε αυτό προστίθενται οι κατοικίες που διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση, καθώς και εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα που, ως κληρονομιά των «κόκκινων» δανείων, παραμένουν σε καθεστώς ρύθμισης ή πλειστηριασμού. Συνολικά, ένα σημαντικό τμήμα του αποθέματος δεν αποτελεί άμεσα διαθέσιμες κατοικίες. Από την πλευρά της ζήτησης, οι εγχώριες και οι εξωτερικές τάσεις κινούνται σε διαφορετικές κατευθύνσεις.
Παρότι προγράμματα επιδοτήσεων όπως το «Σπίτι μου» ενισχύουν προσωρινά τη ζήτηση, σε μια αγορά με ανελαστική προσφορά ένα μέρος του οφέλους τους κινδυνεύει να απορροφηθεί από υψηλότερες τιμές. Αντίθετα, η ζήτηση από το εξωτερικό στηρίζει την άνοδο των τιμών από το 2018, με τις άμεσες ξένες επενδύσεις σε ακίνητα να αυξάνονται έως πρόσφατα, σε σημαντικό βαθμό μέσω του προγράμματος της Χρυσής Βίζα.
Η άνοδος των τιμών των κατοικιών, σύμφωνα το ΙΟΒΕ, έχει δύο όψεις. Από τη μία, αντανακλά την ανάκαμψη της οικονομικής δραστηριότητας και των επενδύσεων και ενισχύει τον πλούτο των νοικοκυριών, για τα οποία η κατοικία αποτελεί το κυριότερο περιουσιακό στοιχείο.
Πανάκριβη η στέγαση - Εντονο το πρόβλημα στα αστικά κέντρα
Από την άλλη, επιβαρύνει την προσιτότητα της στέγασης. Σύμφωνα με τη Eurostat, η Ελλάδα βρίσκεται στη δυσμενέστερη θέση στην Ευρωπαϊκή Ένωση, με το 34,6% του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών να κατευθύνεται στη στέγαση το 2025, έναντι 18,9% στην ΕΕ. Ο εθνικός μέσος όρος, ωστόσο, δεν δείχνει ποιοι επωμίζονται αυτό το βάρος. Σε αυτό το ερώτημα απαντά η μελέτη του ΙΟΒΕ (2025) για την Τράπεζα της Ελλάδος. Αξιοποιώντας μικροδεδομένα της Τράπεζας της Ελλάδος (HFCS), η μελέτη εξέτασε την προσιτότητα με ενιαίο τρόπο για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές και σε περιφερειακό επίπεδο.
Τα ευρήματα της μελέτης ανέδειξαν πως η επιβάρυνση επιδεινώνεται, δεν περιορίζεται πλέον στα χαμηλά εισοδήματα και είναι εντονότερη στα αστικά κέντρα. Ωστόσο, ο κυριότερος παράγοντας που περιορίζει την προσιτότητα στη στέγαση, είναι το καθεστώς στέγασης.
Οι ενοικιαστές και τα νοικοκυριά με στεγαστικό δάνειο αντιμετωπίζουν πολλαπλάσια επιβάρυνση από ιδιοκτήτες χωρίς στεγαστικό δάνειο. Περίπου έξι στους δέκα ενοικιαστές δαπανούν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για στέγαση, έναντι του 13% των ιδιοκτητών χωρίς δάνειο. Δεύτερος καθοριστικός παράγοντας είναι η αγορά εργασίας, με τους ανέργους να βρίσκονται στη δυσμενέστερη θέση. Ακολουθούν οι νέοι, τα μικρά και ιδίως τα μονογονεϊκά νοικοκυριά.
Σε μια αγορά υψηλής ιδιοκατοίκησης και με σχεδόν ανύπαρκτο κοινωνικό απόθεμα, η προσιτότητα της στέγασης εξαρτάται, πέραν του εισοδήματος, και από το καθεστώς στέγασης, την απασχόληση, τα δημογραφικά χαρακτηριστικά και τον τόπο διαμονής του νοικοκυριού.