Νέες οδηγίες για την εφαρμογή των διατάξεων της νομοθεσίας, που αφορούν στην απαλλαγή της πρώτης κατοικίας από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων, παρέχει η ΑΑΔΕ, με νέο Οδηγό που εξέδωσε.
Ο Οδηγός καλύπτει τις προϋποθέσεις με βάση τα περιουσιακά κριτήρια, τις διαδικασίας και τα αφορολόγητα όρια, τόσο για την απόκτηση έτοιμης κατοικίας ή οικοπέδου επί του οποίου θα κτιστεί πρώτη κατοικία.
Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, δικαιούχοι της απαλλαγής στη χώρα μας είναι όχι μόνο Έλληνες μόνιμοι κάτοικοι, αλλά και ομογενείς από Αλβανία, Τουρκία και χώρες της πρώην Σοβιετικής Ένωσης, πολίτες των κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου, αναγνωρισμένοι πρόσφυγες σύμφωνα με την κείμενη νομοθεσία και πολίτες τρίτων χωρών που απολαύουν του καθεστώτος του επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα.
Μεταξύ άλλων διευκρινίζει τι ισχύει για τους ανήλικους, την αγορά οικοπέδων, όταν υπάρχει συνιδιοκτησία, όταν το ακίνητο αποτελεί επαγγελματική στέγη ή πώς ακυρώνεται το συμβόλαιο αγοράς ακινήτου για την οποία χορηγήθηκε απαλλαγή α' κατοικίας.
Όλες οι οδηγίες της ΑΑΔΕ
Η απαλλαγή παρέχεται μόνο σε φυσικά πρόσωπα, ενήλικα έγγαμα ή άγαμα ή μέρη συμφώνου συμβίωσης, εφόσον κατοικούν μόνιμα στην Ελλάδα ή προτίθενται να εγκατασταθούν (σε αυτή) το αργότερο εντός δύο ετών από την αγορά.
Η απαλλαγή του άγαμου παρέχεται και στον σύζυγο που βρίσκεται σε διάσταση, υπό τον όρο ότι έχει κατατεθεί αίτηση ή αγωγή διαζυγίου, τουλάχιστον έξι μήνες πριν την αγορά του ακινήτου και με την προϋπόθεση ότι ο γάμος θα λυθεί μέσα σε πέντε (5) έτη από την αγορά.
Δικαιούχοι της απαλλαγής είναι οι Έλληνες μόνιμοι κάτοικοι, αλλά και ομογενείς από Αλβανία, Τουρκία και χώρες της πρώην Σοβιετικής Ένωσης, πολίτες των κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου, αναγνωρισμένοι πρόσφυγες σύμφωνα με την κείμενη νομοθεσία και πολίτες τρίτων χωρών που απολαύουν του καθεστώτος του επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα.
Μπορεί να χορηγηθεί απαλλαγή και μετά τη σύνταξη του μεταβιβαστικού συμβολαίου;
Είναι δυνατή η χορήγηση απαλλαγής μετά τη σύνταξη του μεταβιβαστικού συμβολαίου, εφόσον συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις της απαλλαγής κατά τον χρόνο σύνταξης του συμβολαίου και δεν έχει παρέλθει πενταετία από το τέλος του έτους εντός του οποίου συνετάγη το μεταβιβαστικό συμβόλαιο. Με τροποποιητική δήλωση συνυποβάλλονται τα απαραίτητα δικαιολογητικά και ζητείται η επιστροφή του φόρου. Μετά την υποβολή τροποποιητικής δήλωσης, τον έλεγχο των δικαιολογητικών και τη διαπίστωση της συνδρομής των προϋποθέσεων της απαλλαγής κατά τον χρόνο σύνταξης του μεταβιβαστικού συμβολαίου, συντάσσεται συμπληρωματική πράξη του συμβολαίου, στην οποία αναφέρεται η χορήγηση της απαλλαγής.
Ποια είναι η έκταση της παρεχόμενης απαλλαγής;
Για αγορά κατοικίας: από άγαμο μέχρι του ποσού των 200.000 €, από άγαμο που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% μέχρι ποσού αξίας 250.000 €, από έγγαμο ή μέρος συμφώνου συμβίωσης μέχρι ποσού αξίας 250.000 €, ενώ από έγγαμο που παρουσιάζει αναπηρία, τουλάχιστον 67% μέχρι ποσού αξίας 275.000 €.
Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000 € για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 30.000 € για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.
Για αγορά οικοπέδου: από άγαμο μέχρι ποσού αξίας 50.000 €, από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 100.000 €. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 10.000 € για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 15.000 € για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.
Αν η αξία του ακινήτου υπερβαίνει τα παραπάνω αφορολόγητα όρια, η απαλλαγή χορηγείται μέχρι του αντίστοιχου αφορολόγητου ποσού και για την επιπλέον αξία οφείλεται ΦΜΑ
Σε περίπτωση αγοράς κατοικίας, στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μιας θέσης στάθμευσης και ενός αποθηκευτικού χώρου (είτε είναι αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες, είτε παρακολουθήματα της μεταβιβαζόμενης κατοικίας), για επιφάνεια εκάστου έως είκοσι (20) τ.μ., εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα με το ίδιο συμβόλαιο αγοράς.
Ποιες είναι οι προϋποθέσεις για την απαλλαγή πρώτης κατοικίας;
α) Ο αγοραστής ή η σύζυγός του ή το άλλο μέρος του συμφώνου συμβίωσης ή τα ανήλικα τέκνα του δεν έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη οικία ή διαμέρισμα ή ιδανικό μερίδιο αυτών που συνολικά πληρούν τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας επί οικοπέδου οικοδομήσιμου ή επί ιδανικού μεριδίου οικοπέδου, στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες και βρίσκονται σε δημοτική κοινότητα ή δημοτική ενότητα (αν δεν υπάρχει περαιτέρω διοικητική υποδιαίρεση) με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων (λαμβάνεται υπόψιν η τελευταία απογραφή πληθυσμού.
Επίσης, σε περίπτωση που ο αγοραστής ή ο/η σύζυγος ή το άλλο μέρος του συμφώνου συμβίωσης ή τα ανήλικα τέκνα αυτού μεταβιβάσουν με επαχθή ή χαριστική αιτία την επικαρπία ή το δικαίωμα οίκησης ή ιδανικό μερίδιο κατοικίας ή οικοπέδου ή την ψιλή κυριότητα οικοπέδου, των οποίων έχουν την κυριότητα και το εμβαδόν των οποίων (είτε αυτοτελώς είτε συναθροιζόμενο με τα λοιπά ακίνητα κυριότητα τους) πληροί κατά τον χρόνο της μεταβίβασης τις στεγαστικές τους ανάγκες, δεν μπορεί να χορηγηθεί απαλλαγή α΄ κατοικίας κατά την αγορά άλλου ακινήτου πριν από την παρέλευση πέντε (5) ετών από την μεταβίβασή των ανωτέρω δικαιωμάτων.
Οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή και της οικογένειάς του, θεωρείται ότι καλύπτονται, αν το συνολικό εμβαδόν της καθαρής επιφάνειας (της επιφάνειας χωρίς τους κοινόχρηστους χώρους, όταν υφίσταται σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών) κατοικιών που υφίστανται ή των τετραγωνικών μέτρων, που, βάσει των πολεοδομικών διατάξεων, μπορούν να αναγερθούν είναι: 70 τ.μ. χώρου κύριας χρήσης ή 90 τ.μ. για τον αγοραστή με ποσοστό αναπηρίας τουλάχιστον 67%, προσαυξανόμενα κατά 25 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα του και 30 τ.μ. για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα των οποίων την επιμέλεια έχει ο δικαιούχος και κατά 45 τ.μ. για κάθε προστατευόμενο τέκνο του δικαιούχου της απαλλαγής με ποσοστό αναπηρίας τουλάχιστον 67% ανεξάρτητα από την ηλικία του.
β) Το αγοραζόμενο οικόπεδο ή το οικόπεδο στο οποίο έχει ανεγερθεί η αγοραζόμενη κατοικία να βρίσκεται εντός του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ή μέσα στα όρια οικισμού χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο και να είναι οικοδομήσιμο κατά τον χρόνο της αγοράς.
Περαιτέρω ο αγοραστής δε πρέπει να συνδέεται με τον πωλητή με σχέση συγγένειας εξ αίματος ή εξ αγχιστείας πρώτου βαθμού ή να είναι μεταξύ τους σύζυγοι.
γ) Η απαλλαγή παρέχεται με τον όρο ότι το ακίνητο θα παραμείνει στην κυριότητα του αγοραστή για τουλάχιστον μία πενταετία.
Ποιες φορολογικές υποχρεώσεις προκύπτουν σε περίπτωση μεταβίβασης ή σύστασης επί του ακινήτου οποιουδήποτε εμπραγμάτου δικαιώματος, πλην υποθήκης, εντός πέντε (5) ετών από την αγορά με απαλλαγή Α΄ κατοικίας;
Αν ο αγοραστής μεταβιβάσει ή συστήσει επί του ακινήτου οποιοδήποτε εμπράγματο δικαίωμα, πλην υποθήκης, εντός πέντε (5) ετών από την αγορά, υποχρεούται πριν τη μεταβίβαση ή τη σύσταση του εμπραγμάτου δικαιώματος, σε υποβολή δήλωσης και καταβολή εφάπαξ του φόρου που αναλογεί στην αξία του ακινήτου κατά το χρόνο της νέας μεταβίβασης ή σύστασης του εμπράγματου δικαιώματος ή στο δηλούμενο τίμημα της νέας μεταβίβασης, εφόσον αυτό είναι μεγαλύτερο της αντικειμενικής αξίας, με εφαρμογή των συντελεστών που ίσχυαν κατά το χρόνο χορήγησης της απαλλαγής, εκτός αν ο φόρος που αναλογεί στην αξία του ακινήτου του χρόνου απαλλαγής είναι μεγαλύτερος, όποτε καταβάλλεται ο μεγαλύτερος αυτός φόρος Κατ’ εξαίρεση, η μεταβίβαση εξ αδιαιρέτου μεριδίου πρώτης κατοικίας από τον ένα σύζυγο προς τον εξ αδιαιρέτου συγκύριο άλλο σύζυγο, πριν από την πάροδο πενταετίας, δεν αίρει τη χορηγηθείσα απαλλαγή, υπό την προϋπόθεση ότι η μεταβίβαση μεταξύ των συζύγων πραγματοποιείται διαρκούντος του γάμου, αφού και μετά τη μεταβίβαση εξακολουθεί να εκπληρώνεται ο σκοπός του νόμου, δηλαδή η κάλυψη των στεγαστικών αναγκών της οικογένειας και ο γάμος θα είναι σε ισχύ μέχρι το τέλος της πενταετίας από τη σύνταξη του συμβολαίου αγοράς πρώτης κατοικίας.
Χορηγείται απαλλαγή Α΄ κατοικίας σε περίπτωση i) διανομής/ανταλλαγής, ii) μεταβίβασης ακινήτου σε απόσβεση αξίωσης συμμετοχής στα αποκτήματα, iii) επικύρωσης ανώμαλης δικαιοπραξίας, iv) μεταγραφής δικαστικής απόφασης αναγνωριστικής κυριότητας;
Όχι. Η απαλλαγή α΄ κατοικίας χορηγείται σε συμβάσεις αγοράς κατοικίας, περιλαμβανομένης και της απόκτησης κατοικίας μέσω πλειστηριασμού.
Χορηγείται απαλλαγή Α΄ κατοικίας σε περίπτωση αγοράς ποσοστού εξ αδιαιρέτου πλήρους κυριότητας ακινήτου/επικαρπίας ακινήτου/ψιλής κυριότητας ακινήτου;
Όχι. Απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης για αγορά πρώτης κατοικίας χορηγείται, εφόσον αγοράζεται το ακίνητο κατά πλήρη κυριότητα εξ ολοκλήρου. Εξαιρούνται οι εξής περιπτώσεις:
α) Όταν ο αγοραστής είναι ήδη κύριος εξ αδιαιρέτου ποσοστού ή ψιλός κύριος ή επικαρπωτής κατοικίας ή οικοπέδου και αγοράζει είτε ο ίδιος είτε ο/η σύζυγος του, διαρκούντος του γάμου, ή το άλλο μέρος του συμφώνου συμβίωσης το υπόλοιπο ποσοστό ή το εμπράγματο δικαίωμα της ψιλής κυριότητας ή της επικαρπίας, ώστε να αποκτήσει ο αγοραστής αυτοτελώς είτε αθροιστικά με τον/την σύζυγο του διαρκούντος του γάμου ή του συμφώνου συμβίωσης, την πλήρη κυριότητα ολόκληρου του ακινήτου, εφόσον το ποσοστό που ήδη κατέχει δεν πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες.
β) Όταν αγοράζεται ολόκληρο ακίνητο κατά πλήρη κυριότητα ή κατά επικαρπία και ψιλή κυριότητα και από τους δύο συζύγους.
Η χορήγηση απαλλαγής Α΄ κατοικίας περιλαμβάνει και την αποκλειστική χρήση κοινόχρηστου χώρου;
Όχι, στην περίπτωση αυτή επιβάλλεται φόρος για την αποκλειστική χρήση του κοινόχρηστου χώρου, εκτός και αν η αποκλειστική χρήση αφορά θέση στάθμευσης ή αποθηκευτικό χώρο.
Ποιες είναι οι προϋποθέσεις χορήγησης δεύτερης απαλλαγής;
Η απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης για αγορά α΄ κατοικίας ή οικοπέδου παρέχεται μία φορά. Απαλλαγή παρέχεται και για κάθε νέα αγορά ακινήτου, εφόσον αθροιστικά:
α) τα ακίνητα που έχει στην κυριότητά του κατά τον χρόνο της νέας αγοράς ο αγοραστής, ο σύζυγος ή το άλλο μέρος του συμφώνου συμβίωσης ή τα ανήλικα τέκνα τους, δεν πληρούν τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του και
β) ο αγοραστής υποβάλει την οικεία δήλωση και καταβάλει εφάπαξ τον φόρο που αναλογεί στην αξία του ακινήτου που είχε τύχει της απαλλαγής. Ως αξία ακινήτου, λαμβάνεται η αξία που έχει αυτό κατά το χρόνο της νέας απαλλαγής.
Ο φόρος που αναλογεί εξευρίσκεται με τη χρήση των συντελεστών που ίσχυαν κατά το χρόνο χορήγησης της πρώτης απαλλαγής και καταβάλλεται εφάπαξ, εκτός αν ο φόρος που αναλογεί στην αξία του ακινήτου ή στο καταβληθέν τίμημα κατά το χρόνο χορήγησης της πρώτης απαλλαγής είναι μεγαλύτερος, οπότε καταβάλλεται ο μεγαλύτερος αυτός φόρος.
Ποια δικαιολογητικά υποβάλλονται για τη χορήγηση της απαλλαγής για πρώτη κατοικία και πότε υποβάλλονται;
Τα δικαιολογητικά που απαιτούνται για τη χορήγηση της απαλλαγής από τον ΦΜΑ υποβάλλονται μαζί με την οικεία δήλωση, πριν από την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου.