Σε ένα άνευ προηγουμένου ράλι έχουν επιδοθεί οι τιμές των ακινήτων στη χώρα μας, με ένα εντυπωσιακό -και ίσως οξύμωρο- φαινόμενο να κυριαρχεί: τα παλιά και συχνά υποβαθμισμένα ακίνητα καταγράφουν τα τελευταία χρόνια αυξήσεις τιμών που συναγωνίζονται ευθέως τις αντίστοιχες για τα νεόδμητα.
Σύμφωνα με την ανάλυση του νέου κυβερνητικού σχεδίου για τη στεγαστική πολιτική, η αγορά ακινήτων βιώνει μια εκρηκτική άνοδο, μετατρέποντας το παλαιό οικιστικό απόθεμα σε... «χρυσό».
Το πιο εντυπωσιακό εύρημα της έκθεσης, το οποίο βασίζεται στον επίσημο δείκτη τιμών της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ), είναι ότι η διαφορά δυναμικής μεταξύ παλαιών και νέων κατασκευών έχει πρακτικά εξαλειφθεί. Συγκεκριμένα, την περίοδο 2020-2024, ο δείκτης τιμών για τις παλαιές κατοικίες κατέγραψε σωρευτική αύξηση της τάξης του 48,4%, ακολουθώντας κατά πόδας την αντίστοιχη αύξηση 51,2% που σημειώθηκε στα νεόδμητα.
Σύμφωνα με τα στοιχεία από το Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων (ΜΑΜΑ), καταγράφεται μέση αύξηση των αξιών κατά 55% πανελλαδικά (2020-2025), ενώ στα μεγάλα αστικά κέντρα η κατάσταση είναι ακόμα πιο πιεστική, με την Αττική να καταγράφει αύξηση 71,4% και την Κεντρική Μακεδονία 62,0%.
Επενδυτική ανάκαμψη
Η εξήγηση για αυτό το ξέφρενο ράλι βρίσκεται στην «τέλεια καταιγίδα» που στην αγορά: από τη μία η εξαιρετικά περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα της τελευταίας 15ετίας και από την άλλη η ισχυρή αύξηση της ζήτησης. Η εγχώρια επενδυτική δραστηριότητα στις κατοικίες έχει εκτιναχθεί, με τη συμμετοχή της στο ΑΕΠ να κάνει άλμα από το 0,6% το 2017 στο 2,6% το 2024.
Σε αυτή την πίεση προστέθηκε η αθρόα εισροή ξένων επενδύσεων μέσω της Golden Visa, η οποία πίεσε περαιτέρω το ήδη περιορισμένο διαθέσιμο απόθεμα για κύρια κατοικία, αν και το 2025, μετά την επιβολή περιοριστικών μέτρων, το φαινόμενο έδειξε σημάδια κόπωσης με μείωση αιτήσεων (-6,8%).
«Χρυσά», αλλά χαμηλής ενεργειακής κλάσης
Ενώ τα παλιά ακίνητα πωλούνται σε τιμές ρεκόρ, η πραγματική τους ποιότητα είναι απογοητευτική. Όπως προκύπτει από τα αναλυτικά στοιχεία, τα μισά ακίνητα της Ελλάδας είναι εξαιρετικά χαμηλής ποιότητας. Επί συνόλου 2.525.911 καταγεγραμμένων ακινήτων, τα 1.240.224 (δηλαδή το 49%) ανήκουν στις δύο τελευταίες και χειρότερες ενεργειακές κλάσεις (374.832 στην κατηγορία Ζ και 865.392 στην κατηγορία Η).
Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι οι πολίτες πληρώνουν σε πολλές περιπτώσεις αξίες νεόδμητου για «ενεργειακά σουρωτήρια», τα οποία θα απαιτήσουν άμεσα ριζικές και δαπανηρές ανακαινίσεις ενόψει και της νέας ευρωπαϊκής οδηγίας (EPBD) για μηδενικές εκπομπές έως το 2050.
Μέτρα για την αύξηση της προσφοράς
Αναγνωρίζοντας ότι η ρίζα του κακού βρίσκεται στην έλλειψη διαθέσιμων σπιτιών, η Εθνική Στρατηγική Στεγαστικής Πολιτικής ρίχνει το μεγαλύτερο βάρος της στον 1ο Πυλώνα, την αύξηση της προσφοράς κατοικιών. Το σχέδιο αναπτύσσεται σε τρεις βασικές κατευθύνσεις:
- Ενεργοποίηση κλειστών ακινήτων και νέο απόθεμα: Για να ανοίξουν τα κλειστά σπίτια, εφαρμόζονται προγράμματα όπως το «Ανακαινίζω – Νοικιάζω» (επιδότηση έως 8.100€) και η ευρύτερη «Ανακαίνιση Κατοικίας», σε συνδυασμό με την τριετή απαλλαγή φόρου εισοδήματος για όσους μετατρέπουν κλειστά ακίνητα ή Airbnb σε μακροχρόνιες μισθώσεις. Παράλληλα, επιβάλλεται αύξηση του ΕΝΦΙΑ κατά 100% σε τράπεζες και διαχειριστές πιστώσεων (servicers) που κρατούν κλειστά διαμερίσματα (2026-2028), ώστε να πιεστούν να τα ρίξουν στην αγορά. Για τους φοιτητές, δρομολογείται η κατασκευή 8.600 νέων κλινών μέσω ΣΔΙΤ σε μεγάλα πανεπιστήμια της χώρας.
- Ανάπτυξη Κοινωνικής Κατοικίας: Ο θεσμός της κοινωνικής κατοικίας, που στην Ευρώπη καλύπτει το 8% του αποθέματος, μπαίνει επιτέλους στα σκαριά. Προχωρά η «Κοινωνική Αντιπαροχή» με πρώτα 8 οικόπεδα της ΔΥΠΑ να αξιοποιούνται για 130 προσιτές κατοικίες, ενώ 4 ανενεργά στρατόπεδα (σε Αττική, Θεσσαλονίκη, Πάτρα) μετατρέπονται σε τουλάχιστον 2.300 μονάδες κοινωνικής κατοικίας.
- Φρένο σε Airbnb και Golden Visa: Για να προστατευθεί η μακροχρόνια μίσθωση, έχουν επιβληθεί προσωρινοί περιορισμοί σε νέες εγγραφές βραχυχρόνιας διαμονής στο κέντρο της Αθήνας (παράταση έως το 2026), επιβολή τέλους ανθεκτικότητας και ΦΠΑ 13% σε επιχειρηματική κλίμακα. Στη Golden Visa, το όριο επένδυσης έχει εκτοξευθεί στις 800.000 ευρώ για τις περιοχές υψηλής ζήτησης, ενώ απαγορεύεται πλέον ρητά η χρήση αυτών των ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση.
Τα προτεινόμενα μέτρα που έρχονται
Σύμφωνα με το σχέδιο, η προσπάθεια αύξησης της προσφοράς αναμένεται να ενισχυθεί με νέες παρεμβάσεις. Σε αυτές περιλαμβάνονται ο ριζικός εκσυγχρονισμός και η ψηφιοποίηση του συστήματος οικοδομικών αδειών για να χτίζονται σπίτια γρηγορότερα, καθώς και η δημιουργία ψηφιακών πλατφορμών για τη φοιτητική συγκατοίκηση και τη στέγαση δημοσίων υπαλλήλων στα νησιά.
Τέλος, προτείνονται ειδικά προγράμματα παραχώρησης δημόσιας γης σε νησιωτικούς δήμους και χρηματοδοτικά/πολεοδομικά κίνητρα σε εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων, με αντάλλαγμα την κατασκευή προσιτών κατοικιών.