Η αγορά κατοικίας στη Θεσσαλονίκη εισέρχεται σε φάση ωρίμανσης και επανατοποθέτησης, σύμφωνα με την πολυσέλιδη μελέτη της Prosperty για την περίοδο 2025-2026. Η αγορά παρουσιάζει διεθνή χαρακτηριστικά, έντονες διαφοροποιήσεις ανά περιοχή και σαφή επίδραση τόσο του υπάρχοντος αποθέματος όσο και των υποδομών μεταφορών στις επενδυτικές επιλογές και στη ζήτηση.
Τιμές, απόθεμα και διαρθρωτικά χαρακτηριστικά
Το 2025, καταγράφηκαν 61.450 οικιστικά ακίνητα προς πώληση, με μέση τιμή 2.370€/τ.μ., αυξημένη κατά 12% σε σχέση με το 2024. Το 41% των ακινήτων είναι ανακαινισμένα, το 20% νεόδμητα, ενώ το 46% χρονολογείται από την περίοδο 1960-1980, δημιουργώντας ευκαιρίες για αναβάθμιση.
Οι ακριβότερες περιοχές περιλαμβάνουν το Κέντρο (3.150€/τ.μ.), Καλαμαριά (2.920€/τ.μ.) και Πυλαία (2.740€/τ.μ.), ενώ οι πιο οικονομικές είναι Άγιος Αθανάσιος (950€/τ.μ.), Μυγδονία (1.040€/τ.μ.) και Λαγκαδάς (1.190€/τ.μ.).
Δυναμική ξένων αγοραστών και επενδυτικά προφίλ
Περίπου το 25% των αγοραστών προέρχεται από το εξωτερικό, με κυριότερες εθνικότητες Ισραήλ (22%), Βουλγαρία (18%), Γερμανία (15%), Τουρκία (12%) και Κίνα (10%). Οι ηλικίες 41-50 ετών κυριαρχούν με 40%, ενώ οι 51-60 ετών αποτελούν το 27%.
Η Prosperty αναδεικνύει τρία βασικά επενδυτικά προφίλ:
-
Residency-driven: αγοραστές για άδεια διαμονής, προϋπολογισμού 250.000€, εστιάζοντας σε Κέντρο, Εγνατία, Τσιμισκή με στόχο ανακαίνιση και μίσθωση.
-
Yield-focused: επενδυτές για σταθερή απόδοση, προϋπολογισμού 150.000-200.000€, κυρίως σε παλαιά ακίνητα Τούμπας και Άνω Πόλης, κοντά σε σταθμούς Μετρό.
-
Lifestyle: αγοραστές υψηλού εισοδήματος (~800.000€), σε Καλαμαριά και Πυλαία για ιδιοκατοίκηση και διατήρηση κεφαλαίου.
Προοπτικές 2026 και ρόλος των υποδομών
Το 2026, η αγορά εμφανίζει μείωση διαθέσιμου αποθέματος (22.791 ακίνητα), με 44% μη ανακαινισμένα και μόλις 15% νεόδμητα. Οι υποδομές μεταφορών, και ειδικά το Μετρό, επαναπροσδιορίζουν τη ζήτηση και τις επενδυτικές στρατηγικές, ενώ η έλλειψη νέων κατασκευών ενισχύει τη σημασία της αναβάθμισης παλαιών ακινήτων.
Η συνολική εικόνα υπογραμμίζει ότι η Θεσσαλονίκη εξελίσσεται σε ώριμη επενδυτική αγορά με διεθνή χαρακτήρα, συγκεντρωμένη υπεραξία και σαφή επενδυτικά μοτίβα για ξένους και εγχώριους αγοραστές.