Στα μικρά διαμερίσματα έχει μετατοπισθεί η μεγαλύτερη ζήτηση από τους Έλληνες, εν μέσω βαθιάς στεγαστικής κρίσης. Οι τιμές των μικρών διαμερισμάτων «τρέχουν» με τους ταχύτερους ρυθμούς στην αγορά, ενώ οι τιμές για τα διαμερίσματα ενός υπνοδωματίου ξεπερνούν σε πολλές περιοχές τις αντίστοιχες για μεγαλύτερες κατοικίες, σύμφωνα με στοιχεία από την τριμηνιαία έκθεση του ΙΟΒΕ και της Cepal για το ιδιωτικό χρέος.
Τα στοιχεία είναι αποκαλυπτικά: Οι τιμές συναλλαγών για τα διαμερίσματα 1 υπνοδωματίου ηγήθηκαν της ανόδου σε όλες σχεδόν τις περιοχές της Αττικής και στη Θεσσαλονίκη. Το τετραγωνικό μέτρο σε ένα μικρό διαμέρισμα πωλείται ακριβότερα από ό,τι σε ένα μεγάλο. Για παράδειγμα:
- Στο κέντρο της Αθήνας, η τιμή για ένα διαμέρισμα 1 υπνοδωματίου φτάνει τα 1.963 €/τ.μ., ξεπερνώντας τα 2άρια (1.820 €/τ.μ.) και τα 3άρια (1.832 €/τ.μ.).
- Στον Πειραιά, τα μικρά διαμερίσματα πωλούνται προς 1.942 €/τ.μ., έναντι 1.701 €/τ.μ. για τα διαμερίσματα δύο υπνοδωματίων.
- Αντίστοιχη είναι η εικόνα στα Δυτικά Προάστια (1.817 €/τ.μ. για 1 υπνοδωμάτιο έναντι 1.704 €/τ.μ. για 2 υπνοδωμάτια) και στη Θεσσαλονίκη (1.947 €/τ.μ. έναντι 1.413 €/τ.μ. αντίστοιχα).
Εξαιρέσεις αποτελούν τα Βόρεια και τα Νότια Προάστια της Αθήνας. Πρόκειται για τις πιο ακριβές αγορές συνολικά, όπου τα μεγαλύτερα σπίτια (3+ υπνοδωματίων) διατηρούν τα σκήπτρα των υψηλότερων τιμών (3.241 €/τ.μ. στα Νότια και 2.887 €/τ.μ. στα Βόρεια).
Οι τιμές των βασικών κατηγοριών διαμερισμάτων
Πόσο πιο γρήγορα ανεβαίνουν οι τιμές των μικρών διαμερισμάτων
Η ισχυρή δυναμική των μικρών διαμερισμάτων φαίνεται στην ετήσια μεταβολή των τιμών (1ο τρίμηνο 2026 έναντι 1ου τριμήνου 2025). Η ζήτηση είναι τόσο έντονη που δημιουργεί ένα τεράστιο «χάσμα» στον ρυθμό των αυξήσεων, με τις ανατιμήσεις στα διαμερίσματα του ενός υπνοδωματίου να είναι σε πολλές περιπτώσεις υπερδιπλάσιες σε σχέση με τα μεγαλύτερα σπίτια.
Αναλυτικότερα:
- Δυτική Αθήνα: Εδώ καταγράφεται το απόλυτο ρεκόρ της αγοράς. Τα μικρά διαμερίσματα «εκτοξεύθηκαν» με αύξηση 7,9%, την ώρα που τα σπίτια 2 υπνοδωματίων αυξήθηκαν κατά 4,8% και τα μεγαλύτερα (3+ υπνοδωματίων) μόλις κατά 4,4%.
- Κέντρο Αθήνας: Το παραδοσιακό προπύργιο των μικρών σπιτιών κατέγραψε ράλι αυξήσεων 6,9% για τα διαμερίσματα ενός δωματίου, έναντι 4,9% στα 2άρια και 4,0% στα μεγάλα σπίτια.
- Πειραιάς: Η ψαλίδα είναι εντυπωσιακή, καθώς τα διαμερίσματα 1 υπνοδωματίου σημείωσαν άνοδο 6,4%, όταν η αντίστοιχη αύξηση για τις μεγάλες οικογενειακές κατοικίες (3+ υπνοδωμάτια) ήταν μόλις 2,6%.
- Νότια και Βόρεια Προάστια: Ακόμα και στις περιοχές όπου τα μεγάλα σπίτια παραμένουν ακριβότερα ανά τετραγωνικό, ο ρυθμός με τον οποίο ακριβαίνουν τα μικρά είναι σαρωτικός. Στα Νότια οι τιμές των μικρών αυξήθηκαν κατά 5,5% (έναντι μόλις 2,8% των μεγάλων) και στα Βόρεια κατά 5,3% (έναντι 2,4% των μεγάλων).
- Θεσσαλονίκη: Η ίδια τάση διατηρείται με τα μικρά να ακριβαίνουν κατά 6,1% (έναντι 3,6% για τα 3+ υπνοδωμάτια).
Οι αυξήσεις των τιμών
Γιατί κυριαρχούν τα μικρά σπίτια στη ζήτηση
Η στροφή της αγοράς προς τα ακίνητα μικρότερου εμβαδού και η μεγάλη αύξηση των τιμών τους υπαγορεύεται από τις βαθιές δομικές και κοινωνικοοικονομικές αλλαγές. Δύο είναι οι βασικοί παράγοντες που εξηγούν αυτή την τάση:
- Το Δημογραφικό (μικρότερα νοικοκυριά): Η δομή της ελληνικής κοινωνίας αλλάζει. Ολοένα και περισσότερα νοικοκυριά αποτελούνται πλέον από ένα ή δύο άτομα. Η αύξηση των εργένηδων, των ζευγαριών χωρίς παιδιά, καθώς και των φοιτητών, δημιουργεί μια τεράστια δεξαμενή ζήτησης για σπίτια με ένα υπνοδωμάτιο. Η αγορά προσαρμόζεται σε αυτή τη νέα δημογραφική πραγματικότητα, απορροφώντας άμεσα τα διαθέσιμα μικρά ακίνητα.
- Οι οικονομικές δυσκολίες: Η δύσκολη οικονομική πραγματικότητα δεν αφήνει στους Έλληνες πολλά περιθώρια να αναζητήσουν ένα μεγάλο σπίτι. Ακόμη και αν επιθυμούν ή έχουν ανάγκη ένα μεγαλύτερο σπίτι 2 ή 3 υπνοδωματίων, τα ασθενή διαθέσιμα εισοδήματα και η δυσκολία πρόσβασης σε υψηλό τραπεζικό δανεισμό δεν το επιτρέπουν.
