Χαμηλό παραμένει το ενδιαφέρον των ιδιωτών για την εξαγορά καταπατημένων ακινήτων του Δημοσίου, παρά το γεγονός ότι το ισχύον πλαίσιο προβλέπει εκπτώσεις που φτάνουν έως και 80% επί της αντικειμενικής αξίας, αλλά και δυνατότητα εξόφλησης του τιμήματος σε έως 60 άτοκες μηνιαίες δόσεις.
Η διαδικασία, η οποία βρίσκεται πλέον στην τελική ευθεία, φαίνεται να μην έχει αποδώσει τα αναμενόμενα, καθώς από τα τέλη Σεπτεμβρίου του 2024, όταν άνοιξε η σχετική πλατφόρμα, έχουν καταγραφεί περίπου 12.000 αιτήσεις, πολλές από τις οποίες παραμένουν ακόμη μη οριστικοποιημένες. Ο αριθμός αυτός είναι ιδιαίτερα χαμηλός σε σχέση με τις περίπου 90.000 καταπατημένες εκτάσεις που υπολογίζεται ότι υπάρχουν.
Η προθεσμία για την υποβολή των αιτήσεων λήγει στις 11 Σεπτεμβρίου 2026, με τους ενδιαφερόμενους να ζητούν παράταση, καθώς η διαδικασία αποδεικνύεται στην πράξη αρκετά σύνθετη.
Γιατί δεν προχωρούν οι ιδιώτες
Παρά το σημαντικό «κούρεμα» στο τίμημα, βασικά εμπόδια αποτελούν οι αυστηρές προϋποθέσεις, ο μεγάλος αριθμός δικαιολογητικών που απαιτούνται και, σε αρκετές περιπτώσεις, το τελικό κόστος εξαγοράς.
Ένας ακόμη παράγοντας είναι ότι αρκετοί ιδιώτες που έχουν ήδη δηλώσει τις εκτάσεις τους στο Κτηματολόγιο επιλέγουν να διεκδικήσουν δικαστικά την κυριότητα, αντί να καταβάλουν τίμημα στο Δημόσιο για να αποκτήσουν την ιδιοκτησία.
Το ζήτημα είναι ιδιαίτερα περίπλοκο σε περιοχές με ιδιόμορφο ιδιοκτησιακό και κτηματολογικό καθεστώς. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελούν τα Δωδεκάνησα, όπου η Ένωση Ιδιοκτητών Ακινήτων ζητά τόσο παράταση της προθεσμίας όσο και αλλαγές στο θεσμικό πλαίσιο.
Ποιοι μπορούν να εξαγοράσουν ακίνητο
Βασική προϋπόθεση είναι η αδιάλειπτη κατοχή του ακινήτου για τουλάχιστον:
30 χρόνια, όταν υπάρχει τίτλος, ή
40 χρόνια, όταν δεν υπάρχει τίτλος.
Στη δεύτερη περίπτωση, το ακίνητο θα πρέπει να χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία ή βοηθητικός χώρος της κατοικίας ή για την άσκηση συγκεκριμένης επαγγελματικής δραστηριότητας.
Στις επιλέξιμες δραστηριότητες περιλαμβάνονται η τουριστική, βιοτεχνική, βιομηχανική, εμπορική και αγροτική δραστηριότητα. Παράλληλα, το ακίνητο θα πρέπει να έχει δηλωθεί στο Ε9 για τα πέντε τελευταία χρόνια πριν από την υποβολή της αίτησης.
Το κόστος και το «κούρεμα» έως 80%
Το βασικό τίμημα εξαγοράς προσδιορίζεται στο 100% της αντικειμενικής αξίας του οικοπέδου ή του γηπέδου.
Ωστόσο, ανάλογα με την περίπτωση, προβλέπονται σημαντικές εκπτώσεις:
Έκπτωση 50% προβλέπεται όταν ο ιδιώτης έχει αναγνωριστεί πρωτόδικα ως κύριος του ακινήτου ή έχει αναγραφεί ως κύριος στις πρώτες κτηματολογικές εγγραφές και έχει ασκηθεί αγωγή από το Δημόσιο ή δεν έχει παρέλθει η σχετική προθεσμία.
Έκπτωση 70% προβλέπεται όταν έχει ασκηθεί ένδικο μέσο κατά δικαστικής απόφασης που αφορά την αναγνώριση της κυριότητας, υπό τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις και έως τις 31 Δεκεμβρίου 2022.
Το μεγαλύτερο «κούρεμα», 80%, αφορά ακίνητα που καλύπτουν τις στεγαστικές ανάγκες του αιτούντος ή του αρχικού δικαιοπαρόχου και προέρχονται από μαζική εγκατάσταση πληθυσμιακών ομάδων πριν από το 1964.
Επιπλέον έκπτωση 10% για εφάπαξ πληρωμή
Το πλαίσιο προβλέπει ακόμη ένα σημαντικό κίνητρο για όσους μπορούν να καταβάλουν άμεσα το ποσό.
Το τίμημα μπορεί να εξοφληθεί εφάπαξ, οπότε παρέχεται επιπλέον έκπτωση 10%.
Εναλλακτικά, ο δικαιούχος μπορεί να επιλέξει εξόφληση σε έως 60 άτοκες μηνιαίες δόσεις, με την ελάχιστη δόση να ανέρχεται στα 100 ευρώ.
Έτσι, ένας δικαιούχος που εντάσσεται στην κατηγορία της έκπτωσης 80% και επιλέξει εφάπαξ εξόφληση μπορεί, υπό τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις, να περιορίσει ακόμη περισσότερο το ποσό που θα καταβάλει στο Δημόσιο.
Τα δικαιολογητικά
Η διαδικασία απαιτεί έναν αρκετά μεγάλο φάκελο. Μεταξύ των βασικών δικαιολογητικών περιλαμβάνονται:
- παράβολο 300 ευρώ, το οποίο συμψηφίζεται με το τίμημα ή επιστρέφεται εφόσον η αίτηση απορριφθεί,
- τοπογραφικό διάγραμμα με δήλωση μηχανικού,
- φύλλο προσδιορισμού της αντικειμενικής αξίας,
- βεβαίωση όρων δόμησης,
- οικοδομική άδεια, εφόσον υπάρχει,
- τίτλοι και αποδεικτικά στοιχεία κατοχής,
- υπεύθυνη δήλωση για την έκταση,
- στοιχεία για τη χρήση του ακινήτου,
- αντίγραφα των εντύπων Ε1 και Ε9.
Η διαδικασία πραγματοποιείται ηλεκτρονικά και ο φάκελος περνά από διαδοχικούς ελέγχους. Αρχικά εξετάζεται η πληρότητα των δικαιολογητικών και στη συνέχεια ακολουθεί ο ουσιαστικός έλεγχος από τις αρμόδιες υπηρεσίες και η εξέταση των προϋποθέσεων από την ειδική επιτροπή.
Αίτημα για παράταση
Με την προθεσμία να εκπνέει στις 11 Σεπτεμβρίου, η χαμηλή συμμετοχή έχει προκαλέσει αιτήματα για παράταση της διαδικασίας.
Το αίτημα δεν αφορά μόνο περισσότερο χρόνο. Φορείς ιδιοκτητών ζητούν και τροποποιήσεις στο ισχύον πλαίσιο, υποστηρίζοντας ότι σε συγκεκριμένες περιοχές οι ιδιοκτησιακές και κτηματολογικές ιδιαιτερότητες δημιουργούν σοβαρά προβλήματα στην εφαρμογή του νόμου.
Ειδικά προβλήματα δημιουργούνται όταν ένα ακίνητο δεν διαθέτει ΚΑΕΚ, αυτοτελή κτηματολογική μερίδα ή άλλα απαραίτητα στοιχεία ταυτοποίησης, ενώ παράλληλα απαιτείται προηγούμενη δήλωσή του στο Ε9.
Το μεγάλο στοίχημα για το Δημόσιο
Η κυβέρνηση επιδιώκει μέσω της διαδικασίας να βάλει τάξη σε ένα ιδιαίτερα σύνθετο ζήτημα που αφορά δεκάδες χιλιάδες ακίνητα και εκτάσεις, επιτρέποντας σε πολίτες που πληρούν συγκεκριμένες προϋποθέσεις να αποκτήσουν νόμιμα την κυριότητα.
Ωστόσο, τα μέχρι σήμερα στοιχεία δείχνουν ότι η μεγάλη έκπτωση από μόνη της δεν αρκεί για να προσελκύσει τους ενδιαφερόμενους. Οι περίπου 12.000 αιτήσεις σε σύνολο περίπου 90.000 καταπατημένων εκτάσεων, σε συνδυασμό με τις εκκρεμείς αιτήσεις, καταδεικνύουν το χάσμα μεταξύ του μεγέθους του προβλήματος και της ανταπόκρισης των πολιτών.
Το επόμενο διάστημα αναμένεται να φανεί εάν θα δοθεί παράταση ή εάν θα υπάρξουν αλλαγές στους όρους, ώστε να γίνει η διαδικασία περισσότερο λειτουργική και να αυξηθεί ο αριθμός των ιδιωτών που θα επιλέξουν τελικά να εξαγοράσουν τις εκτάσεις που κατέχουν.