Η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα δεν οφείλεται μόνο στην έλλειψη κατοικιών, αλλά βασικά οφείλεται στη διαχείριση του υφιστάμενου αποθέματος των σπιτιών, καθώς πολλά από τα λεγόμενα «κλειστά» ακίνητα δεν μπορούν να αξιοποιηθούν.
Στο συμπέρασμα αυτό καταλήγει μελέτη του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή, προσεγγίζοντας τις πρόσφατες εξελίξεις στην αγορά κατοικίας στην Ελλάδα και προτείνει την αξιοποίηση του υφιστάμενου αποθέματος ακινήτων.
Προτείνει μεταξύ άλλων την υψηλότερη φορολόγηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων σε σχέση με τις μακροχρόνιες, το ξεμπλοκάρισμα των κληρονομιών και την αύξηση της προσφοράς κατοικιών σε περιοχές υψηλής ζήτησης, μέσω κινήτρων για ανακαινίσεις των υφισταμένων και την οικοδόμηση νέων.
Αναλυτικότερα, τα κύρια προβλήματα που διαπιστώνει το ΓΠΚΒ στην ελληνική αγορά ακινήτων, καθώς και οι προτάσεις που εισηγείται έχουν ως εξής:
Κληρονομιές και καταγραφή ακινήτων
Η Ελλάδα έχει υψηλό ποσοστό κατοικιών με ανεπίλυτες κληρονομικές διεκδικήσεις ή ασαφείς τίτλους ιδιοκτησίας. Επισημαίνει πως, η ολοκλήρωση και η απλούστευση του κτηματολογίου, καθώς και η μείωση του συμβολαιογραφικού κόστους για μεταβιβάσεις μικρής αξίας, θα μείωναν το εμπόδιο του κόστους συναλλαγών που κρατά πολλές κατοικίες εγκλωβισμένες σε νομικό κενό.
Φορολογικά κίνητρα για μακροχρόνια μίσθωση
Το τρέχον φορολογικό πλαίσιο θα μπορούσε να αναδιαμορφωθεί ώστε να ευνοεί ρητά τις μακροχρόνιες έναντι των βραχυχρόνιων μισθώσεων – για παράδειγμα, μέσω ενός μειωμένου συντελεστή φόρου εισοδήματος για το εισόδημα από μακροχρόνιες μισθώσεις. Αρκετά κράτη μέλη της ΕΕ (Ιρλανδία, Δανία, Ισπανία) έχουν εισαγάγει διαφοροποιημένα μέτρα φορολόγησης του εισοδήματος από ενοίκια με στόχο τη βελτίωση της προσφοράς.
Υποστήριξη ανακαινίσεων
Σημαντικό μέρος των ανενεργών κατοικιών είναι παλιές και ενεργειακά μη αποδοτικές. Στοχευμένες επιδοτήσεις ανακαίνισης ή πράσινες δανειακές διευκολύνσεις, υπό την προϋπόθεση της μεταγενέστερης εισόδου στη μακροχρόνια αγορά ενοικίασης για μια ελάχιστη περίοδο, θα μπορούσαν να αντιμετωπίσουν ταυτόχρονα την ενεργειακή και τη στεγαστική πρόκληση.
Μεταβολή της σχετικής απόδοσης βραχυχρόνιας έναντι μακροχρόνιας μίσθωσης
Η διαφοροποιημένη φορολόγηση, οι απαιτήσεις αδειοδότησης ή τα ανώτατα όρια (πλαφόν) σε ζώνες υψηλής ζήτησης θα μπορούσαν να συμβάλουν στη μετατόπιση ενός μέρους του αποθέματος βραχυχρόνιας μίσθωσης πίσω προς τη μακροχρόνια αγορά. Η κατάλληλη βαθμονόμηση τέτοιων μέτρων απαιτεί προσεκτική αξιολόγηση των επιπτώσεών τους στα δημοσιονομικά και στον τουριστικό τομέα, αλλά το δυνητικό όφελος για την αγορά κατοικίας είναι ποσοτικά μη αμελητέο.
Δημόσιες επενδύσεις στη στέγαση
Το ΓΠΚΒ προτείνει παράλληλα συμπληρωματικές δημόσιες επενδύσεις στη στέγαση, καθώς οι προσομοιώσεις μας επιβεβαιώνουν ότι η ανάκαμψη των επενδύσεων σε κατοικίες μετριάζει εν μέρει τις επιπτώσεις των τιμών από τη μείωση της εμπορεύσιμης αξιοποίησης, αλλά δεν τις αντισταθμίζει πλήρως.
Αυτό σημαίνει ότι οι πολιτικές που αποσκοπούν στην επιτάχυνση των νέων κατασκευών –μέσω ταχύτερης αδειοδότησης, μειωμένου κόστους δόμησης και στοχευμένης μεταρρύθμισης των χρήσεων γης σε αστικές περιοχές– παραμένουν αναγκαίες, αλλά πρέπει να γίνουν κατανοητές ως συμπληρωματικές και όχι ως υποκατάστατα των πολιτικών που ενεργοποιούν το υφιστάμενο απόθεμα.
Ειδικότερα, οι δημόσιες επενδύσεις σε κοινωνικές και προσιτές κατοικίες σε αστικές περιοχές υψηλής ζήτησης θα μπορούσαν να επεκτείνουν την προσφορά ακριβώς στα τμήματα της αγοράς όπου η ιδιωτική κατασκευή είναι λιγότερο πιθανό να ανταποκριθεί.
