Η ελληνική αγορά ακινήτων μπαίνει στο 2026 διατηρώντας τη δυναμική της, αλλά με σαφώς διαφορετικά χαρακτηριστικά από εκείνα της προηγούμενης δεκαετίας.
Η φάση της ταχείας ανόδου έχει δώσει τη θέση της σε μια περίοδο ωριμότητας, όπου οι αντοχές της αγοράς, οι θεσμικές επιλογές και η ικανότητα προσαρμογής θα κρίνουν αν η κατοικία μπορεί να ισορροπήσει ανάμεσα στην ανάπτυξη, την προσιτότητα και τον βιώσιμο μετασχηματισμό.
Η κατοικία παραμένει ταυτόχρονα κοινωνικό αγαθό, αποταμιευτικό καταφύγιο και επενδυτικό προϊόν. Επηρεάζει άμεσα τον οικογενειακό προγραμματισμό, το διαθέσιμο εισόδημα και τη συνολική πορεία της οικονομίας, γεγονός που καθιστά τις εξελίξεις της αγοράς κρίσιμο δείκτη για το 2026.
Από τη ζήτηση στην ανθεκτικότητα της αγοράς
Τα τελευταία χρόνια, η άνοδος των τιμών, τα αυξημένα μισθώματα και η περιορισμένη προσφορά νέων κατοικιών μετέφεραν το επίκεντρο της συζήτησης. Η ερώτηση δεν είναι πλέον αν υπάρχει ζήτηση, αλλά αν η αγορά μπορεί να αντέξει και να ανταποκριθεί στις ανάγκες μιας νέας περιόδου, με υψηλότερο κόστος εισόδου και μεγαλύτερες απαιτήσεις.
Το 2025 επιβεβαίωσε ότι η Ελλάδα εξακολουθεί να αποτελεί πόλο έλξης για ξένους αγοραστές, την ίδια στιγμή όμως ανέδειξε τα όρια μιας αγοράς που λειτουργεί υπό πίεση, τόσο στη διαθεσιμότητα όσο και στο θεσμικό και κατασκευαστικό περιβάλλον.
Το προφίλ των ξένων αγοραστών το 2025
Σύμφωνα με στοιχεία της RE/MAX Ελλάς, οι ξένοι αγοραστές του 2025 στράφηκαν κυρίως σε διαμερίσματα και μονοκατοικίες ηλικίας άνω των πέντε ετών, επιφάνειας 60–100 τ.μ. και αξίας 100.000–200.000 ευρώ. Πρόκειται για ακίνητα μεσαίου μεγέθους και κόστους, που καλύπτουν τόσο ανάγκες ιδιοχρησίας όσο και ήπιας επενδυτικής αξιοποίησης.
Για το 52% των αγοραστών, το ακίνητο προοριζόταν για δεύτερη ή εξοχική κατοικία, επιβεβαιώνοντας τον ρόλο της Ελλάδας ως προορισμού παραθεριστικής κατοικίας. Το 30% κινήθηκε καθαρά επενδυτικά, ενώ μόλις το 10% αγόρασε για κύρια κατοικία. Ενδεικτικό της ωρίμανσης της αγοράς είναι ότι η Golden Visa αντιπροσώπευσε μόλις το 8% των αγορών, παύοντας να αποτελεί τον βασικό μοχλό ζήτησης.
Μεταχειρισμένα αντί νεόδμητων: το πρόβλημα της προσφοράς
Τα διαμερίσματα συγκέντρωσαν το 38% των αγορών, ενώ μονοκατοικίες και μεζονέτες ακολούθησαν. Οικόπεδα και αγροτεμάχια παρέμειναν σε χαμηλά επίπεδα. Το πιο αποκαλυπτικό στοιχείο, ωστόσο, είναι ότι σχεδόν 8 στους 10 αγοραστές επέλεξαν μεταχειρισμένα ακίνητα, έναντι μόλις 2 στους 10 που στράφηκαν σε νεόδμητα.
Η εικόνα αυτή αναδεικνύει τη στενότητα της νέας προσφοράς και ενισχύει τη συζήτηση για την αναβάθμιση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος ως βασικό μοχλό ισορροπίας της αγοράς.
Το 2026 φέρνει διπλή ταχύτητα στην αγορά
Η εικόνα του 2025 δεν μεταφέρεται αυτούσια στο 2026. Όπως καταγράφει η Elxis – At Home in Greece, η αγορά εξελίσσεται πλέον σε δύο παράλληλες κατευθύνσεις.
Από τη μία, αυξάνεται το ενδιαφέρον για μικρότερες και πιο προσιτές νεόδμητες εξοχικές κατοικίες. Διαμερίσματα 60–70 τ.μ., αλλά και πολύ μικρότερες μονάδες 35–45 τ.μ., προσελκύουν αγοραστές που προσαρμόζονται στις αυξημένες τιμές και στο υψηλότερο κόστος εισόδου, ιδίως με στόχο τη βραχυχρόνια μίσθωση.
Από την άλλη, το 2025 ανέδειξε μια ισχυρή premium αγορά. Ένα στα τέσσερα ακίνητα πωλήθηκε σε τιμές άνω των 600.000 ευρώ, ενώ η μέση αξία νεόδμητων εξοχικών κατοικιών ανήλθε στις 450.000 ευρώ, αυξημένη κατά περισσότερο από 37% σε ετήσια βάση. Η αγορά κατοικίας αποδεικνύεται πολυεπίπεδη, με διαφορετικές ταχύτητες ανάλογα με το εισόδημα και τον επενδυτικό ορίζοντα.
Στεγαστική πίστη: επιστροφή σε θετικό πρόσημο
Καθοριστικό ρόλο στο νέο τοπίο αρχίζει να παίζει ξανά η στεγαστική πίστη. Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος δείχνουν ότι τον Οκτώβριο του 2025 η δωδεκάμηνη μεταβολή των στεγαστικών δανείων μηδενίστηκε για πρώτη φορά μετά από χρόνια, ενώ τον Νοέμβριο πέρασε σε θετικό έδαφος (+0,4%), καταγράφοντας την πρώτη θετική επίδοση από το 2010.
Παράλληλα, το κόστος δανεισμού υποχώρησε αισθητά. Το μέσο επιτόκιο στεγαστικών δανείων διαμορφώθηκε κάτω από τον μέσο όρο της ευρωζώνης, με την Ελλάδα να συγκαταλέγεται πλέον στις χώρες με τα φθηνότερα στεγαστικά δάνεια. Η εξέλιξη αυτή λειτουργεί υποστηρικτικά για τη ζήτηση, χωρίς όμως να αναιρεί τις δομικές πιέσεις της αγοράς.
Τιμές, διαθεσιμότητα και τα όρια της ανόδου
Τα στοιχεία του Spitogatos για το τέταρτο τρίμηνο του 2025 επιβεβαιώνουν τη συνέχιση της ανόδου των ζητούμενων τιμών, με μέση ετήσια αύξηση κοντά στο 10%. Τα Νότια Προάστια της Αττικής παραμένουν η ακριβότερη περιοχή, ενώ έντονες αυξήσεις καταγράφονται και στη Θεσσαλονίκη.
Κοινός παρονομαστής παραμένει η περιορισμένη διαθεσιμότητα. Σύμφωνα με τη RE/MAX, αποτελεί τον βασικό λόγο που πολλοί υποψήφιοι αγοραστές αναβάλλουν ή επανεξετάζουν την απόφασή τους, ακόμη και σε ένα περιβάλλον βελτιωμένης χρηματοδότησης.
Κατοικία, κατασκευές και βιωσιμότητα
Στο υπόβαθρο της εικόνας αυτής βρίσκεται η προσφορά. Το 2025 καταγράφηκε επιβράδυνση στην έκδοση νέων οικοδομικών αδειών, ενώ το κόστος κατασκευής συνέχισε να αυξάνεται. Γραφειοκρατία, θεσμικές εκκρεμότητες και αβεβαιότητα στο ρυθμιστικό πλαίσιο εξακολουθούν να λειτουργούν ανασταλτικά.
Το Διεθνές Συνέδριο του ΤΜΕΔΕ ανέδειξε μια ευρύτερη διάσταση: η κατοικία δεν μπορεί πλέον να εξετάζεται αποκομμένα από τις υποδομές, την κλιματική προσαρμογή και τη βιωσιμότητα των πόλεων. Τα κτίρια καλούνται να ανταποκριθούν σε αυστηρότερες απαιτήσεις ενεργειακής απόδοσης και ανθεκτικότητας, επηρεάζοντας κόστος, σχεδιασμό και χρηματοδότηση.
Το πραγματικό τεστ του 2026
Το 2026 δεν θα κριθεί μόνο από τη ζήτηση, αλλά από την ικανότητα της αγοράς να αυξήσει σταδιακά την προσφορά, να ενσωματώσει τις απαιτήσεις βιωσιμότητας και να διατηρήσει κοινωνική ισορροπία.
Για τον υποψήφιο αγοραστή ή επενδυτή, το περιβάλλον αποφάσεων γίνεται πιο σύνθετο: διαθεσιμότητα, ρεαλιστικές τιμές συναλλαγών, χρόνοι ολοκλήρωσης και πρόσβαση σε χρηματοδότηση συνθέτουν ένα απαιτητικό παζλ. Η ελληνική αγορά ακινήτων παραμένει ελκυστική, αλλά περνά σε μια φάση όπου οι αντοχές της –και οι επιλογές πολιτείας και αγοράς– θα δοκιμαστούν πραγματικά.