Ένα σαφές μήνυμα αρχίζουν να στέλνουν τα δικαστήρια με τις αποφάσεις τους: «Κανένα σπίτι στα χέρια servicer»! Οι δικαστές αρχίζουν να «βλέπουν» ότι εταιρείες που αγοράζουν σπίτια από πλειστηριασμούς είναι, στην πραγματικότητα, συγγενικών συμφερόντων με τους servicers που έχουν επισπεύσει τους πλειστηριασμούς.
Με τον τρόπο αυτό παραβιάζεται η νομοθεσία, που ρητά απαγορεύσει στις εταιρείες διαχείρισης δανείων να αγοράζουν οι ίδιες τα σπίτια που «βγάζουν» στο σφυρί.
Από την πλευρά των τραπεζών και των servicers υποστηρίζεται ότι αυτή η πρακτική ακολουθείται για... καλό σκοπό: πολλά ακίνητα δεν βρίσκουν αγοραστή στους πλειστηριασμούς και αυτοί καταλήγουν άγονοι, με συνέπεια να καθυστερεί η εκκαθάριση των κόκκινων δανείων. Οι συγγενείς εταιρείες των servicers δίνουν μια λύση σε αυτό το πρόβλημα, αφού αποτρέπουν να καταλήξει άγονος ο πλειστηριασμός και, σε δεύτερο χρόνο, διαθέτουν το ακίνητο στην αγορά.
Καταστρατηγείται η απαγόρευση
Αυτή η επιχειρηματολογία ίσως να έχει βάση αν δει κανείς το πρόβλημα από την πλευρά των εταιρειών που καλούνται να εκκαθαρίσουν δάνεια δεκάδων δισεκατομμυρίων που άφησε πίσω της η μεγάλη οικονομική κρίση.
Ομως ο νομοθέτης έχει απαγορεύσει στους servicers να αγοράζουν ακίνητα από πλειστηριασμούς που οι ίδιοι επισπεύδουν. Στόχος ήταν να αποτραπεί ένα... πλιάτσικο από τις εταιρείες διαχείρισης στα ακίνητα των δανειοληπτών, που θα δημιουργούσε σοβαρά κοινωνικά και πολιτικά προβλήματα.
Ο νόμος 4354/2015 (άρθρο 1, παρ. 1ε) είναι σαφής:
Aπαγορεύεται ρητά στις εταιρείες διαχείρισης να αποκτούν, μέσω πλειστηριασμού, ακίνητη περιουσία που συνδέεται με τα δάνεια τα οποία διαχειρίζονται.
Παρά την απαγόρευση, η πρακτική της δημιουργίας θυγατρικών εταιρειών (REOCOs) για την παράκαμψη αυτού του σκοπέλου είναι συνήθης. Πλέον, όμως, η Δικαιοσύνη προχωρά στην άρση της αυτοτέλειας του νομικού προσώπου, ακυρώνοντας τις επίμαχες πράξεις.
Δικαίωση και σε ασφαλιστικά μέτρα
Η πρώτη απόφαση ακύρωσης πλειστηριασμού εκδόθηκε πέρυσι στη Θεσσαλονίκη, ενώ πρόσφατα εκδόθηκε νέα δικαστική απόφαση –αυτή τη φορά σε επίπεδο ασφαλιστικών μέτρων– η οποία δικαίωσε άλλον δανειολήπτη με το ίδιο σκεπτικό.
Στη δεύτερη αυτή περίπτωση, επισπεύδουσα εταιρεία διαχείρισης ήταν η "doValue Greece" (για δάνεια του fund Cairo), ενώ πλειοδότρια στον πλειστηριασμό (έναντι 97.001 ευρώ) αναδείχθηκε η «CAIRO ESTATE II ΚΤΗΜΑΤΙΚΗ ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ Α.Ε.».
Ο δανειολήπτης προέβαλε, με τον πρώτο λόγο της ανακοπής του, την ακυρότητα του πλειστηριασμού και της επιταγής προς απόδοση του ακινήτου, λόγω παραβίασης της ίδιας διάταξης (άρθρο 1 §1ε' Ν. 4354/2015).
Τα στοιχεία που προσκομίστηκαν και οδήγησαν στη δικαίωση του δανειολήπτη ήταν συντριπτικά:
- Άμεσος έλεγχος: Όπως προκύπτει από τις χρηματοοικονομικές καταστάσεις, η CAIRO ESTATE II ελέγχεται στην πράξη από τον όμιλο doValue, έχοντας τον ρόλο της απόκτησης των ακινήτων που αποτελούν εξασφάλιση της τιτλοποίησης Cairo II, υπαγόμενη στον έλεγχο του ίδιου επενδυτή.
- Οι εγγραφές στο ΓΕΜΗ: Στην καταχώριση της CAIRO ESTATE II στο ΓΕΜΗ αναφέρεται ρητά ότι η εταιρεία προχωρά στην «απόκτηση πάσης φύσεως ακινήτων κατόπιν υποδείξεως ή εν γένει συνεννόησης με την εταιρεία διαχείρισης απαιτήσεων doValue Greece».
- Ταυτοπροσωπία εκπροσώπων: Ο άνθρωπος που εκπροσώπησε την CAIRO ESTATE II υποβάλλοντας την αίτηση συμμετοχής στον ηλεκτρονικό πλειστηριασμό, ήταν ταυτόχρονα ενεργό μέλος της διοίκησης της doValue Greece με δικαίωμα εκπροσώπησης κατά τον επίμαχο χρόνο διενέργειας του πλειστηριασμού.
Σημειώνεται ότι τον δανειολήπτη εκπροσώπησε ο δικηγόρος Γιώργος Καλτσάς.
Η πρώτη σημαντική απόφαση
Ιδιαίτερα σημαντική ήταν η απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης (Ειδική Διαδικασία Περιουσιακών Διαφορών) που εκδόθηκε το 2025 και δικαίωσε δανειολήπτη για τους ίδιους λόγους.
Η υπόθεση αφορούσε τον πλειστηριασμό ενός διαμερίσματος με επισπεύδουσα τη CEPAL HELLAS, η οποία ενεργούσε για λογαριασμό του fund ORION X. Στον πλειστηριασμό, υπερθεματίστρια (αγοράστρια) αναδείχθηκε η εταιρεία διαχείρισης ακινήτων REOCO ORION X ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ Α.Ε.
Το δικαστήριο έκανε δεκτό τον ισχυρισμό της δανειολήπτριας ότι η συμμετοχή της REOCO ORION X αποτελούσε ξεκάθαρη καταστρατήγηση του νόμου, καθώς οι δύο εταιρείες έχουν κοινή έδρα και κοινή μετοχική σύνθεση, ενώ υπάρχει προφανής συνάφεια της επωνυμίας της υπερθεματίστριας (Reoco Orion X) με την αλλοδαπή εταιρεία ειδικού σκοπού (Orion X), τη διαχείριση της οποίας έχει η Cepal.
Το Πρωτοδικείο, επικαλούμενο νομολογία του Αρείου Πάγου (ΟλΑΠ 2/2013), προχώρησε στην άρση της αυτοτέλειας του νομικού προσώπου, κρίνοντας ότι η νομική προσωπικότητα της εταιρείας χρησιμοποιήθηκε καταχρηστικά, για να παρακαμφθεί η απαγόρευση του νόμου. Ως εκ τούτου, ακύρωσε την έκθεση αναγκαστικού πλειστηριασμού και κατακύρωσης, καθώς και την περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης.