Ένα σημαντικό βήμα προς την υλοποίηση της προεκλογικής δέσμευσης του δημάρχου της Νέας Υόρκης, Ζόραν Μαμντάνι, για «πάγωμα» των ενοικίων έγινε αργά την Πέμπτη, όταν η αρμόδια δημοτική επιτροπή ενέκρινε τα προκαταρκτικά εύρη αυξήσεων, που περιλαμβάνουν ακόμη και μηδενικές αναπροσαρμογές για σχεδόν ένα εκατομμύριο ενοικιαζόμενα διαμερίσματα με καθεστώς σταθεροποίησης ενοικίου.
Το εννεαμελές Συμβούλιο Οδηγιών Ενοικίου, το οποίο ρυθμίζει τις επιτρεπόμενες αυξήσεις στα σταθεροποιημένα ενοίκια της πόλης, ψήφισε υπέρ εύρους αυξήσεων από 0% έως 2% για μονοετή συμβόλαια και από 0% έως 4% για διετή συμβόλαια. Η τελική απόφαση θα ληφθεί στις 25 Ιουνίου και θα κινηθεί εντός αυτών των ορίων.
Η ψηφοφορία ολοκληρώθηκε με επτά ψήφους υπέρ, μία κατά και μία αποχή, ενώ οι δύο εκπρόσωποι των ιδιοκτητών αρνήθηκαν να στηρίξουν την πρόταση.
Ο δήμαρχος Ζόραν Μαμντάνι χαιρέτισε την απόφαση, δηλώνοντας ότι οι κάτοικοι της Νέας Υόρκης «συνθλίβονται από το κόστος ζωής» και χρειάζονται ουσιαστική ανακούφιση. Όπως ανέφερε, η επιτροπή έλαβε υπόψη τόσο τις πιέσεις που αντιμετωπίζουν οι ενοικιαστές, όσο και τις δυσκολίες των μικρών ιδιοκτητών ακινήτων, εκφράζοντας την πεποίθηση ότι η τελική απόφαση του καλοκαιριού θα αντανακλά «την επείγουσα ανάγκη της στιγμής».
Η φετινή διαδικασία θεωρείται ιδιαίτερα κρίσιμη, καθώς η Νέα Υόρκη βρίσκεται αντιμέτωπη με μία από τις βαθύτερες κρίσεις προσιτής κατοικίας των τελευταίων δεκαετιών.
Η τεράστια έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών έχει εκτινάξει τα ενοίκια της ελεύθερης αγοράς. Σύμφωνα με την πλατφόρμα StreetEasy, το μέσο ζητούμενο ενοίκιο για νέο συμβόλαιο στην πόλη έφθασε τις 4.120 δολάρια τον Απρίλιο του 2026, έναντι περίπου 2.800 δολαρίων τον Απρίλιο του 2019.
Το σύστημα rent stabilization ως «ανάχωμα»
Το σύστημα rent stabilization δημιουργήθηκε τον 20ό αιώνα με στόχο να προστατεύει τους ενοικιαστές από απότομες αυξήσεις ενοικίων. Σήμερα, περίπου το 40% όλων των ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων της Νέας Υόρκης υπάγεται σε αυτό το καθεστώς.
Σε αντίθεση με τις εκρηκτικές αυξήσεις της ελεύθερης αγοράς, οι αναπροσαρμογές στα σταθεροποιημένα ενοίκια παρέμειναν πιο ήπιες. Ένα διαμέρισμα που νοικιαζόταν προς 2.800 δολάρια το 2019 θα κόστιζε σήμερα περίπου 3.250 δολάρια, εφόσον ο ενοικιαστής ανανέωνε κάθε χρόνο το συμβόλαιό του.
Η επιτροπή λαμβάνει υπόψη σειρά παραγόντων για τις αποφάσεις της: τα οικονομικά στοιχεία των κτιρίων, τα εισοδήματα των ενοικιαστών, τον πληθωρισμό, τους μισθούς και τη συνολική προσφορά κατοικιών.
Πέρυσι είχε εγκρίνει αυξήσεις 3% για μονοετή και 4,5% για διετή συμβόλαια, προκαλώντας οργή στις οργανώσεις ενοικιαστών.
Έξαλλοι οι ιδιοκτήτες
Η φετινή διαδικασία έχει μετατραπεί σε πολιτική σύγκρουση υψηλής έντασης, καθώς ο Μαμντάνι είχε δεσμευθεί προεκλογικά για πάγωμα ενοικίων, ενώ οι ιδιοκτήτες υποστηρίζουν ότι το κόστος συντήρησης και λειτουργίας των ακινήτων αυξάνεται διαρκώς.
Παρότι τα μέλη της επιτροπής διορίζονται από τον δήμαρχο — και ο Μαμντάνι έχει ήδη ορίσει την πλειοψηφία των σημερινών μελών — η επιτροπή θεωρητικά λειτουργεί ανεξάρτητα. Η Αν Κόρτσακ, πρόεδρος της ένωσης μικροιδιοκτητών ακινήτων, κατηγόρησε την επιτροπή ότι αγνοεί τα οικονομικά δεδομένα και λειτουργεί υπό πολιτική πίεση από το δημαρχείο. Όπως δήλωσε, η απόφαση «συνεχίζει μια δεκαετή πορεία αποχρηματοδότησης των ιδιωτικών κτιρίων rent stabilization».
Ανάλογη ήταν και η αντίδραση του ιδιοκτήτη Χ.Λ. Λόπες, που διαθέτει περισσότερα από 100 κτίρια και ίδρυσε την ομάδα Gotham Housing Alliance για να αντιταχθεί στον Μαμντάνι. «Αυτό είναι θέατρο», δήλωσε, υποστηρίζοντας ότι πολλά κτίρια βρίσκονται κοντά στην οικονομική κατάρρευση.
Δυσαρεστημένοι και οι ενοικιαστές
Οι οργανώσεις ενοικιαστών, αντίθετα, θεωρούν ότι ακόμη και το ενδεχόμενο αυξήσεων είναι υπερβολικό. Μετά την ψηφοφορία, εκατοντάδες ενοικιαστές και ακτιβιστές που παρακολουθούσαν τη συνεδρίαση στο LaGuardia Community College στο Κουίνς αποδοκίμασαν την επιτροπή φωνάζοντας «Ντροπή σας.
Μία 16χρονη που ζει με τη μητέρα και τον αδελφό της σε μικρό διαχωρισμένο στούντιο στην Τσάινατάουν με ενοίκιο 1.200 δολάρια, δήλωσε στους Times της Νέας Υόρκης ότι πολλοί ενοικιαστές επιθυμούν μείωση ενοικίων και όχι απλώς πάγωμα.
Η Σουμάθι Κουμάρ, διευθύντρια της ομάδας New York State Tenant Bloc (Μπλοκ Ενοικιαστών Πολιτείας Νέας Υόρκης), δήλωσε ότι οι οργανωμένοι ενοικιαστές συνέβαλαν καθοριστικά στην εκλογή του Μαμντάνι και ότι θα συνεχίσουν να πιέζουν για πλήρες πάγωμα.
Τα οικονομικά στοιχεία των κτιρίων αντικείμενο διαμάχης
Η έρευνα της ίδιας της επιτροπής έδειξε ότι μεταξύ 2023 και 2024 το καθαρό λειτουργικό εισόδημα των κτιρίων σε καθεστώς rent stabilization αυξήθηκε σε όλες τις συνοικίες της πόλης εκτός από το Μπρονξ, όπου σημειώθηκε μικρή πτώση. Σε επίπεδο πόλης, η αύξηση ξεπέρασε το 6%.
Ωστόσο, τόσο οι ενοικιαστές, όσο και οι ιδιοκτήτες αμφισβητούν τα στοιχεία, υποστηρίζοντας ότι δεν αποτυπώνουν πλήρως την πραγματική εικόνα.
Σύμφωνα με τα δημοτικά δεδομένα, το μέσο σταθεροποιημένο ενοίκιο για στούντιο διαμορφώνεται περίπου στα 1.360 δολάρια και για διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων στα 1.530 δολάρια τον μήνα. Στην ελεύθερη αγορά, τα αντίστοιχα ενοίκια φτάνουν περίπου τα 2.000 και 2.200 δολάρια.
Τα περισσότερα νοικοκυριά που ζουν σε διαμερίσματα rent stabilization ανήκουν στη χαμηλή και μεσαία εισοδηματική τάξη, με μέσο οικογενειακό εισόδημα περίπου 60.000 δολάρια, έναντι 90.800 δολαρίων για όσους ζουν σε κατοικίες της ελεύθερης αγοράς. Ωστόσο, το σύστημα δεν αφορά μόνο αποκλειστικά χαμηλά εισοδήματα. Σύμφωνα με ανάλυση της Citizens Budget Commission, περίπου το 7% των νοικοκυριών σε διαμερίσματα rent stabilization διαθέτει ετήσιο εισόδημα μεταξύ 150.000 και 200.000 δολαρίων.
Παράλληλα, αρκετά νέα και ακριβά συγκροτήματα παραμένουν στο καθεστώς rent stabilization επειδή οι κατασκευαστές λαμβάνουν φορολογικά κίνητρα.
Μόνο το 2024 η πόλη πρόσθεσε σχεδόν 15.000 νέα διαμερίσματα rent stabilization, με μέσο ενοίκιο που ξεπερνούσε τα 3.100 δολάρια.
Οι διαφορές ανάμεσα στα παλαιότερα και τα νεότερα κτίρια είναι πλέον έντονες. Στο Μπρονξ, για παράδειγμα, τα κτίρια που κατασκευάστηκαν μετά το 1974 εμφάνισαν αύξηση 1,5% στο καθαρό λειτουργικό εισόδημα, ενώ στα παλαιότερα καταγράφηκε πτώση 0,8%.