Εντείνεται ο προβληματισμός στην Τράπεζα της Ελλάδος για την ανάγκη να επιβληθούν περιορισμοί στα δάνεια για ακίνητα, καθώς οι τιμές, ιδιαίτερα στην αγορά κατοικιών, αυξάνονται με πολύ γρήγορους ρυθμούς και μπορεί να εκθέσουν δανειολήπτες και τράπεζες σε σοβαρούς κινδύνους. Η Ελλάδα είναι μία από τις λίγες (μόνο έξι) χώρες της Ε.Ε. που δεν έχουν θέσει τέτοιους περιορισμούς, ενώ το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο ζήτησε πριν λίγες ημέρες την άμεση επιβολή τους.
Το ΔΝΤ έγινε ο πρώτος διεθνής οργανισμός που προειδοποίησε για τους κινδύνους για την οικονομία και το τραπεζικό σύστημα από την ξέφρενη αύξηση των τιμών ακινήτων και ζήτησε να ενεργοποιηθούν άμεσα από την Τράπεζα της Ελλάδος τα λεγόμενα μέτρα μακροπροληπτικής εποπτείας, δηλαδή τα μέτρα περιορισμού των πιστώσεων, με κριτήρια όπως η αξία του ακινήτου και η εισοδηματική κατάσταση του δανειολήπτη.
«Η οικονομία αντιμετωπίζει μακροοικονομικές προκλήσεις εν μέσω της σημαντικής σύσφιξης της νομισματικής πολιτικής, του επίμονου δομικού πληθωρισμού και της αύξησης των τιμών των ακινήτων», σημειώνει το Ταμείο. Επισημάνει σχετικά με τα ακίνητα ότι οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί κατά περισσότερο από 50% από το κατώτατο σημείο του 2017, αν και παραμένουν κάτω από τα προ της παγκόσμιας χρηματοπιστωτικής κρίσης επίπεδα. Και προτρέπει την Τράπεζα της Ελλάδος να εφαρμόσει προληπτικά μέτρα περιορισμού των χορηγήσεων στεγαστικών δανείων, για να αποφευχθούν δυσάρεστες εκπλήξεις από τη συνεχή αύξηση των τιμών.
«Τα στοχευμένα μέτρα για τους δανειολήπτες ενυπόθηκων δανείων –όπως ανώτατα όρια στον δείκτη δανείου προς αξία ακινήτου και ανώτατα όρια στον δείκτη εξυπηρέτησης χρέους προς εισόδημα– θα ενισχύσουν την ανθεκτικότητα των νοικοκυριών και, κατά συνέπεια, θα περιορίσουν τις ευπάθειες του τραπεζικού συστήματος έναντι της πιθανής έκρηξης τιμών στις κατοικίες», τονίζει το ΔΝΤ.
Οι υπερβολές του παρελθόντος
Ο μεγάλος φόβος πολλών παρατηρητών, τώρα που οι τράπεζες έχουν ξεπεράσει τα προβλήματα που άφησε πίσω η μεγάλη οικονομική κρίση, είναι να επαναληφθούν φαινόμενα όπως αυτά που είχαν σημειωθεί στα χρόνια που προηγήθηκαν της οικονομικής κατάρρευσης του 2009 – 2010. Τότε που, όπως είναι γνωστό, οι τράπεζες είχαν χορηγήσει μεγάλα ποσά στεγαστικών δανείων, ενώ παράλληλα οι τιμές των κατοικιών αυξάνονταν συνεχώς και είχε δημιουργηθεί «φούσκα», με συνέπεια να εκτοξευθούν αργότερα σε πρωτοφανή ύψη τα ποσοστά των κόκκινων στεγαστικών δανείων.
Εκείνη την περίοδο, όπως συμβαίνει και σήμερα, δεν υπήρχαν σε ισχύ μακροπροληπτικά μέτρα για να περιορίζονται οι κίνδυνοι. Γνωστές είναι οι κραυγαλέες πρακτικές αλόγιστης χορήγησης δανείων, όπου -σε συνδυασμό και με επισκευαστικά- μπορεί να χρηματοδοτούσε η τράπεζα ακόμη και το 120% της αξίας (της φουσκωμένης αξίας…) μιας κατοικίας και ο δανειολήπτης, εκτός από σπίτι να αγόραζε και ένα αυτοκίνητο με το ίδιο «μπουκέτο» χρηματοδότησης!
Σήμερα, τέτοιες υπερβολές δεν παρατηρούνται, αντίθετα οι τράπεζες είναι έως και υπερβολικά συντηρητικές στις χορηγήσεις νέων στεγαστικών δανείων, με τη σχετική πιστωτική επέκταση να παραμένει πολύ χαμηλή. Ωστόσο, ο κίνδυνος είναι, όσο απομακρύνεται το τραπεζικό σύστημα από τις κακές εποχές του και εμφανίζει υψηλή κερδοφορία, ενώ αναζητεί συνεχώς νέες πηγές εσόδων, να αρχίσουν και πάλι οι επικίνδυνες χορηγήσεις στεγαστικών δανείων, την ώρα μάλιστα που θα βρίσκονται σε συνεχή άνοδο οι τιμές των κατοικιών -η αύξησή τους, ως τώρα, δεν έχει τροφοδοτηθεί από τα δάνεια, αλλά από τις αποταμιεύσεις των Ελλήνων και από ξένα κεφάλαια.
Η Ελλάδα μία από τις λίγες χώρες της Ε.Ε. χωρίς προληπτικά μέτρα
Τον προβληματισμό που επικρατεί και στην ΤτΕ για την ανάγκη ενεργοποίησης, για πρώτη φορά, μακροπροληπτικών εποπτικών μέτρων αντανακλά εκτενές ειδικό άρθρο της Κατερίνας Λαγαρία, που δημοσιεύθηκε στην προηγούμενη έκθεση για τη Χρηματοπιστωτική Σταθερότητα (Μάιος 2023). Μεταξύ άλλων, στο άρθρο με θέμα «Μακροπροληπτικά μέτρα για τη δανειακή επιβάρυνση που εφαρμόζονται σε επίπεδο δανειολήπτη στην Ευρωπαϊκή Ένωση», σημειώνεται ότι:
- Ειδικά για την αντιμετώπιση συστημικών κινδύνων που προέρχονται από τον τομέα των ακινήτων, οι εντεταλμένες αρχές της ΕΕ έχουν στη διάθεσή τους, μεταξύ άλλων, εθνικά μακροπροληπτικά μέτρα για τη δανειακή επιβάρυνση που εφαρμόζονται σε επίπεδο δανειολήπτη.
- Τα μέτρα αυτά χρησιμοποιούνται ήδη εκτενώς σε πολλές χώρες και βασίζονται αποκλειστικά σε διατάξεις εθνικού δικαίου. Μπορούν να ισχύουν για δάνεια σε φυσικά ή/και νομικά πρόσωπα με εξασφάλιση οικιστικά ή/και επαγγελματικά ακίνητα.
- Στόχος των μέτρων αυτών είναι να αποτρέψουν ή να περιορίσουν τη συσσώρευση συστημικών κινδύνων που απορρέουν από την αγορά ακινήτων και συνδέονται με τη χρηματοδότηση του ιδιωτικού τομέα, δηλαδή νοικοκυριών και επιχειρήσεων.
- Αφορούν τις εκταμιεύσεις νέων δανείων, καθώς επιβάλλουν όρια που πρέπει να λαμβάνονται υπόψη στην πιστοδοτική πολιτική των παρόχων πιστώσεων. Με τον τρόπο αυτό, συμβάλλουν στην πρόληψη τυχόν υπέρμετρης χαλάρωσης των πιστοδοτικών κριτηρίων, ενισχύοντας την ανθεκτικότητα των δανειοληπτών και συνακόλουθα των πιστωτών τους.
- Τα μέτρα αυτά λαμβάνουν συχνότερα τη μορφή ορίων σε δείκτες, οι οποίοι βασίζονται είτε στην αξία του ακινήτου που χρησιμοποιείται ως εμπράγματη εξασφάλιση για τη χορήγηση δανείου, είτε στο εισόδημα του δανειολήπτη.
- Στην Ελλάδα, αρμόδια για τη θέσπιση μακροπροληπτικών μέτρων σχετικά με τη δανειακή επιβάρυνση που εφαρμόζονται σε επίπεδο δανειολήπτη είναι η Τράπεζα της Ελλάδος.
- Η Τράπεζα της Ελλάδος μπορεί με απόφασή της, μεταξύ άλλων, να καθορίζει το είδος των μακροπροληπτικών μέτρων για τη δανειακή επιβάρυνση που εφαρμόζονται σε επίπεδο δανειολήπτη, τους δείκτες ή τα χαρακτηριστικά των πιστώσεων ως προς τα οποία θα εφαρμόζονται τα όρια που εκείνη θεσπίζει, καθώς και το ύψος των ορίων αυτών, το είδος των πιστώσεων ως προς τις οποίες εφαρμόζονται τα μακροπροληπτικά μέτρα, τους όρους και τις προϋποθέσεις εφαρμογής τους.
- Τα μακροπροληπτικά μέτρα για τη δανειακή επιβάρυνση που εφαρμόζονται σε επίπεδο δανειολήπτη χρησιμοποιούνται ευρέως από τα κράτη-μέλη της ΕΕ. Παρά την ύπαρξη σχετικού νομικού και ρυθμιστικού πλαισίου, έξι κράτη-μέλη δεν έχουν ακόμη εφαρμόσει κανένα νομικά δεσμευτικό μέτρο για τη δανειακή επιβάρυνση σε επίπεδο δανειολήπτη, μεταξύ αυτών και η Ελλάδα.
- Τα μακροπροληπτικά μέτρα που εφαρμόζονται σε επίπεδο δανειολήπτη πρέπει να μπορούν να αποτρέπουν την υπερβολική δανειακή επιβάρυνση δανειοληπτών με εμφανείς ενδείξεις οικονομικών δυσχερειών, χωρίς όμως να αποκλείουν συνετούς δανειολήπτες από την πρόσβαση σε δανεισμό. Προκειμένου να μετριαστεί ο αντίκτυπος των μέτρων σε συγκεκριμένες κοινωνικές ομάδες (π.χ. νέοι, ευάλωτα νοικοκυριά) και να διατηρηθεί ένας ελάχιστος βαθμός ως προς τη διάθεση ανάληψης κινδύνου από τους παρόχους πιστώσεων, πολλές εθνικές αρχές επιλέγουν να θεσπίζουν εξαιρέσεις στην εφαρμογή των μέτρων.
