Σύννεφα νομικής αβεβαιότητας καλύπτουν το «κόκκινο» χαρτοφυλάκιο στεγαστικών δανείων της πρώην Αγροτικής Τράπεζας, καθώς οι δανειακές συμβάσεις έχουν ένα μεγάλο κενό που οδηγεί στη δικαίωση των δανειοληπτών, με απόρριψη διαταγών πληρωμής από τα δικαστήρια.
Όπως αποδεικνύεται στις δικαστικές αίθουσες, αδιανόητες νομικές παραλείψεις του παρελθόντος δημιουργούν σήμερα ένα ισχυρό ανάχωμα προστασίας για τους δανειολήπτες απέναντι στις εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων (funds), μπλοκάροντας τις διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης και τους πλειστηριασμούς.
Μια χαρακτηριστική περίπτωση που επιβεβαιώνει αυτό το «κενό» στις τυποποιημένες συμβάσεις στεγαστικών δανείων της ΑΤΕ εκδικάστηκε πρόσφατα, καταλήγοντας στην έκδοση της υπ' αριθμόν 431/2026 απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών -οι ανακόπτοντες εκπροσωπήθηκαν από τη δικηγόρο Καβάλας, Ιωάννα Χριστοφορίδου.
Η υπόθεση αφορούσε δύο δανειολήπτες που είχαν λάβει στεγαστικό δάνειο από την πρώην «Αγροτική Τράπεζα Ελλάδος Α.Ε.» το 2005, με πρόσθετες πράξεις να υπογράφονται τον Ιανουάριο του 2010 και τον Απρίλιο του 2013.
Η εταιρεία διαχείρισης, λειτουργώντας ως ειδικός διάδοχος, προχώρησε το 2022 στην έκδοση διαταγής πληρωμής, διεκδικώντας το ποσό των 176.010,88 ευρώ νομιμοτόκως. Στη συνέχεια, προχώρησε σε επιταγή προς πληρωμή. Ωστόσο, το Πρωτοδικείο έκανε δεκτή την ανακοπή των δανειοληπτών και ακύρωσε τη διαδικασία, στηριζόμενο σε ένα εξαιρετικά ενδιαφέρον νομικό σκεπτικό.
Το κενό στη σύμβαση
Σύμφωνα με τη νομοθεσία (άρθρα 623 και 626 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας), για να εκδοθεί μια διαταγή πληρωμής (που αποτελεί εκτελεστό τίτλο), η απαίτηση πρέπει να αποδεικνύεται εγγράφως. Στα τραπεζικά δάνεια, ο νόμος δέχεται ότι το ποσό της οφειλής μπορεί να αποδειχθεί από τα αποσπάσματα των μηχανογραφικών εμπορικών βιβλίων της τράπεζας.
Για να έχουν, όμως, νομική ισχύ ιδιωτικού εγγράφου αυτά τα απλά εκτυπωμένα αποσπάσματα της τράπεζας στο δικαστήριο, απαιτείται μια ειδική συμφωνία (κατ' άρθρο 361 του Αστικού Κώδικα). Πρέπει, δηλαδή, μέσα στην ίδια τη δανειακή σύμβαση που υπέγραψε ο δανειολήπτης να αναφέρεται ρητά ότι «οφειλή θα αποδεικνύεται από το απόσπασμα των εμπορικών βιβλίων της τράπεζας». Αυτό ονομάζεται έγκυρη «δικονομική σύμβαση».
Οι ανακόπτοντες δανειολήπτες προέβαλαν τον ισχυρισμό ότι στα δικά τους συμβόλαια με την Αγροτική Τράπεζα δεν υπήρχε πουθενά τέτοια συμφωνία. Το δικαστήριο προχώρησε σε επισκόπηση της αρχικής σύμβασης του 2005 και των πρόσθετων πράξεων. Διαπίστωσε ξεκάθαρα ότι «σε κανένα σημείο τους δεν εμπεριέχεται σχετική δικονομική συμφωνία των συμβαλλομένων μερών» που να καθιστά τα μηχανογραφικά αποσπάσματα αποδεικτικό μέσο υπέρ της τράπεζας.
Αν και η εταιρεία διαχείρισης ισχυρίστηκε ότι ο σχετικός όρος υπήρχε στη σύμβαση, το δικαστήριο απέρριψε τον ισχυρισμό, κρίνοντας ότι δεν προέκυπτε από το γράμμα των εγγράφων. Λόγω αυτής της ουσιώδους έλλειψης, η αίτηση για διαταγή πληρωμής δεν πληρούσε την αρχή της έγγραφης απόδειξης. Έτσι, το δικαστήριο ακύρωσε τόσο τη διαταγή πληρωμής (υπ' αριθ. 5265/2022) όσο και την επιταγή προς εκτέλεση , επιβάλλοντας επιπλέον στον servicer τα δικαστικά έξοδα ύψους 2.700 ευρώ.
Το ιστορικό των κόκκινων στεγαστικών της πρώην ΑΤΕ
Την ίδια τυπική έλλειψη στις συμβάσεις παρουσιάζουν τα περισσότερα κόκκινα στεγαστικά της πρώην ΑΤΕ που σήμερα διεκδικούνται από funds και servicers, ενώ ανάλογο πρόβλημα υπάρχει και με συμβάσεις του πρώην Ταχυδρομικού Ταμιευτηρίου.
Η διαδρομή των κόκκινων στεγαστικών δανείων διαφέρει πολύ από την αντίστοιχη διαδρομή που ακολούθησαν τα αγροτικά δάνεια της τράπεζας:
- Η Ομαδοποίηση από την PQH: Σε αντίθεση με τα δάνεια των αγροτών που έμειναν σε ξεχωριστή διαχείριση, τα στεγαστικά της πρώην ΑΤΕ ομαδοποιήθηκαν από την PQH (τον Ενιαίο Ειδικό Εκκαθαριστή). Εντάχθηκαν σε ένα γιγαντιαίο πακέτο μαζί με αντίστοιχα δάνεια 12 ακόμη τραπεζών που είχαν τεθεί υπό εκκαθάριση (όπως το Ταχυδρομικό Ταμιευτήριο, η Proton Bank και διάφορες Συνεταιριστικές).
- Από την «Αριάδνη» στο «Alphabet»: Αρχικά, το τεράστιο αυτό πακέτο βγήκε προς πώληση με την ονομασία «Αριάδνη». Λόγω του τεράστιου όγκου του, «έσπασε» σε τρία μικρότερα χαρτοφυλάκια υπό την ονομασία Alphabet (συνολικής λογιστικής αξίας 4,8 δισ. ευρώ).
- Οι Νέοι Ιδιοκτήτες: Το τμήμα αυτού του χαρτοφυλακίου που αφορά τα εξασφαλισμένα δάνεια λιανικής —όπου ανήκουν τα στεγαστικά δάνεια με υποθήκες— έχει λογιστική αξία 1,4 δισ. ευρώ. Η πώλησή του άργησε πολύ. Ολοκληρώθηκε στις αρχές του 2025 και πέρασε στα χέρια κοινοπραξίας που χρηματοδοτείται από τα διεθνή funds Fortress Investment Group και Bain Capital.
- Αυτά τα funds και οι servicers τους βρίσκονται πλέον αντιμέτωποι με τις νομικές «τρύπες» των παλαιών συμβάσεων της ΑΤΕ, με τα δικαστήρια να βάζουν αυστηρά εμπόδια στις γρήγορες εισπράξεις που υπολόγιζαν.