Μέχρι πριν από λίγα χρόνια η αξία ενός ακινήτου στην ελληνική αγορά εξαρτιόταν κυρίως από τρία πράγματα: τη θέση, τη θέα και την τιμή. Η ενεργειακή απόδοση αντιμετωπιζόταν συχνά ως δευτερεύον τεχνικό χαρακτηριστικό, κάτι χρήσιμο για την έκδοση ενός πιστοποιητικού, αλλά σπάνια καθοριστικό για τη συνολική εμπορική αξία. Το 2026, αυτή η ισορροπία αρχίζει να αλλάζει αισθητά.
Οι υψηλές τιμές ενέργειας, οι ευρωπαϊκοί κανόνες για τις εκπομπές, οι νέες απαιτήσεις χρηματοδότησης και η αυξανόμενη πίεση από επενδυτές και τράπεζες μετατρέπουν σταδιακά την ενεργειακή απόδοση από «πλεονέκτημα» σε βασικό παράγοντα αποτίμησης.
Στην ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων το ESG γίνεται αντιληπτό όλο και περισσότερο ως μηχανισμός διαχωρισμού μεταξύ ακινήτων που θα διατηρήσουν την αξία τους και ακινήτων που κινδυνεύουν να απαξιωθούν σταδιακά μέσα στην επόμενη δεκαετία.
Η συνθήκη αυτή έχει ιδιαίτερο βάρος στην Ελλάδα, όπου μεγάλο μέρος του κτιριακού αποθέματος είναι ενεργειακά παλαιό. Σύμφωνα με στοιχεία της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, περίπου το 75% των κτιρίων στην Ευρωπαϊκή Ένωση θεωρείται ενεργειακά μη αποδοτικό, ενώ ο κτιριακός τομέας ευθύνεται για περίπου το 40% της συνολικής κατανάλωσης ενέργειας στην ΕΕ.
Η Ευρώπη προσπαθεί πλέον να αλλάξει ριζικά αυτή την εικόνα. Η αναθεωρημένη Οδηγία για την Ενεργειακή Απόδοση των Κτιρίων προβλέπει αυστηρότερες απαιτήσεις ενεργειακής αναβάθμισης και επιταχύνει τη μετάβαση προς κτίρια χαμηλών εκπομπών.
Αυτό σημαίνει ότι το ενεργειακό προφίλ ενός ακινήτου αρχίζει να δεν επηρεάζει μόνο τα λειτουργικά του έξοδα, αλλά και τη μελλοντική εμπορική του βιωσιμότητα.
Η αγορά χωρίζεται στα δύο
Στις μεγάλες ευρωπαϊκές πόλεις η αγορά commercial real estate έχει ήδη αρχίσει να διαχωρίζεται μεταξύ «πράσινων» και παλαιότερων ενεργειακά ακινήτων. Τα σύγχρονα γραφεία με υψηλές ενεργειακές πιστοποιήσεις, χαμηλότερη κατανάλωση και καλύτερες περιβαλλοντικές επιδόσεις συνεχίζουν να προσελκύουν ισχυρό ενδιαφέρον από μεγάλες εταιρείες και θεσμικούς επενδυτές. Την ίδια στιγμή, πολλά παλαιότερα κτίρια αντιμετωπίζουν αυξανόμενη πίεση, καθώς το κόστος αναβάθμισης γίνεται όλο και μεγαλύτερο.
Η τάση αυτή αποτυπώνεται ήδη στις ευρωπαϊκές εκθέσεις της αγοράς ακινήτων. Η CBRE σημειώνει ότι οι επενδυτές δίνουν όλο και μεγαλύτερη βαρύτητα στην ενεργειακή απόδοση, καθώς οι κανονιστικές απαιτήσεις και το κόστος λειτουργίας επηρεάζουν άμεσα την αξία των ακινήτων.
Η ελληνική αγορά εμφανίζει προς το παρόν κάπως μεγαλύτερη διαφοροποίηση, αλλά και εδώ η κατεύθυνση είναι σαφής. Τα νέα ή πλήρως ανακαινισμένα κτίρια γραφείων υψηλής ενεργειακής απόδοσης συγκεντρώνουν ήδη σημαντικό επενδυτικό ενδιαφέρον, ιδιαίτερα στην Αθήνα. Μεγάλοι όμιλοι επιδιώκουν πλέον πιστοποιήσεις όπως LEED και BREEAM όχι μόνο για λόγους εταιρικής εικόνας, αλλά επειδή οι ίδιες οι μισθώτριες εταιρείες αρχίζουν να θέτουν ESG προδιαγραφές για τους χώρους που χρησιμοποιούν.
Αυτό συνδέεται και με την αλλαγή στις αγορές κεφαλαίου. Τα ακίνητα με υψηλή ενεργειακή κατανάλωση ενδέχεται να αντιμετωπίσουν δυσκολότερη πρόσβαση σε χρηματοδότηση ή υψηλότερο κόστος κεφαλαίου τα επόμενα χρόνια.
Οι τράπεζες κοιτούν πλέον το ενεργειακό προφίλ
Η σχέση μεταξύ ESG και real estate γίνεται ιδιαίτερα ορατή στον τραπεζικό δανεισμό. Η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα και οι ευρωπαϊκές εποπτικές αρχές πιέζουν τις τράπεζες να ενσωματώσουν κλιματικούς και περιβαλλοντικούς κινδύνους στις χρηματοδοτήσεις τους. Αυτό σημαίνει ότι τα πιστωτικά ιδρύματα εξετάζουν ολοένα περισσότερο την ενεργειακή απόδοση και τη μακροπρόθεσμη βιωσιμότητα των ακινήτων που χρηματοδοτούν.
Για τις τράπεζες ένα ενεργειακά παρωχημένο κτίριο μπορεί να θεωρείται πλέον μεγαλύτερος μελλοντικός κίνδυνος. Αν απαιτήσει ακριβές αναβαθμίσεις μέσα στα επόμενα χρόνια ή αν χάσει την ελκυστικότητά του στην αγορά, η αξία της εξασφάλισης ενδέχεται να επηρεαστεί.
Αυτός είναι ένας από τους λόγους που τα λεγόμενα «πράσινα» ακίνητα αρχίζουν να αποκτούν ιδιαίτερη σημασία στη χρηματοδότηση έργων real estate. Οι επενδυτές δεν εξετάζουν πλέον μόνο τη σημερινή αξία ενός κτιρίου, αλλά προσπαθούν να εκτιμήσουν και αν το ακίνητο θα παραμείνει ανταγωνιστικό και χρηματοδοτήσιμο μέχρι το τέλος της δεκαετίας.
Το 2030 ως σημείο καμπής
Για την ελληνική αγορά το πιο σημαντικό ζήτημα που ανακύπτει είναι ποιο μέρος του υπάρχοντος κτιριακού αποθέματος θα μπορέσει να προσαρμοστεί εγκαίρως.
Η Ελλάδα διαθέτει μεγάλο αριθμό παλαιών κατοικιών, γραφείων και εμπορικών ακινήτων, που σχεδιάστηκαν σε μια εποχή που η ενεργειακή κατανάλωση δεν αποτελούσε ουσιαστικό παράγοντα σχεδιασμού. Η αναβάθμιση αυτών των κτιρίων απαιτεί σημαντικά κεφάλαια, ενώ σε αρκετές περιπτώσεις το κόστος μπορεί να είναι δυσανάλογο σε σχέση με τη μελλοντική τους αξία.
Αυτό δημιουργεί ήδη έναν νέο διαχωρισμό στην αγορά. Από τη μία πλευρά βρίσκονται τα ακίνητα που μπορούν να προσαρμοστούν στις νέες απαιτήσεις ενεργειακής απόδοσης και βιωσιμότητας. Από την άλλη, εκείνα που κινδυνεύουν να χάσουν σταδιακά την ανταγωνιστικότητά τους.
Εκ των πραγμάτων λοιπόν, για το real estate η βιωσιμότητα παύει να είναι ένα πρόσθετο χαρακτηριστικό υψηλής αισθητικής ή εταιρικής εικόνας και μετατρέπεται σταδιακά σε παράγοντα διατήρησης αξίας.
ESG 2026: Δείτε όλα τα θέματα του αφιερώματος εδώ (προστίθενται νέα καθημερινά)